| 问题 | 房屋买卖怎么确定交房时间 |
| 释义 | 如何认定开发商延期交房？ 延期交方是指开发商没有按照合同约定按时交付房屋或交付的房屋不符合交付条件。 造成延期交房的原因很多种，但基本上可以归为两大类，一类是房屋的建设工期延误，也就是房屋尚未完工，根本无法交付使用。另一类就是开发商交付的房屋应出具的文件不符合约定。 但在下列情况下，不构成延期交房： （一）因不可抗力对按时交付产生影响。 根据《合同法》第一百十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响，造成出卖人可能延期交房的，出卖人可因此部分或全部免除责任。 （二）因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。 如果在房屋建设过程中遇到政府主动提起的规划变更必须对设计进行变更的，此类情况因不能归人不可抗力范畴而使开发商免责，但如果完全按照买卖合同的约定由开发商承担违约责任，显然有失公平。因此在此情形下，可根据《合同法》关于“情势变更”的理论，即订立合同时作为合同基础及环境的客观情况发生异常变动，导致法律行为基础丧失，当事人合同目的不能实现，且该情势变更的发生不可预见，不可归责于当事人，若维持原合同的效力显失公平，则利益可能受损的一方当事人有权要求解除合同。根据上述理论，由于情势发生变更而导致合同解除，本就不存在任何一方违约，也就没有违约责任。虽然当前我国立法尚没有确立情势变更原则，但实务中可依据情势变更的原理，并结合具体案情，适用《合同法》第六条关于诚实信用原则的规定予以处理。 有租客的房子的交房时间如何确定？ 《合同法》第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第62条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”这是对没有约定履行期限的一般性规定。 《民通意见》第119条规定：“……私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。……”《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这是买卖不破租赁的规定。 根据特殊规定优先于一般规定的法理，买卖不破租赁的规定优先于《合同法》第62条有关没有约定履行期限的可以随时要求履行但应当给对方必要的准备时间的规定。即标的房屋有租赁合同，且不能达成补充协议，也不能按照合同的有关条款或者交易习惯确定交房时间的，视为双方同意在租赁期限结束后交房。 上面所说的“交房”都是指的狭义上的交房，即交付空房，买房人可以入住或者出租或者做其他用途甚至闲置。但是，如果双方约定（包括事后达成补充协议约定）以交钥匙、签订房屋交接书、办理完毕水电煤气有线电视等的更名手续、变更了租赁合同的出租人（由卖房人变更为买房人，或者虽未变更但是收取房租的主体由卖房人变更为了买房人）作为交房的标志的，以完成上述事宜作为卖房人完成了交房义务的标志。 引用法条： [1]《中华人民共和国合同法》第六条 [2]《中华人民共和国合同法》第六十一条 [3]《中华人民共和国合同法》第六十二条 [4]《中华人民共和国合同法》第两百二十九条 [5]《中华人民共和国合同法》第一百一十七条 [6]《关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第一百一十九条 |
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