| 问题 | 未经房东同意的转租有法律效力吗？ |
| 释义 | 【法律问答】 问：八年前王某在张某处租赁了一间门面，签订的合同是十年，二年前我从王某手里转租了这间门面，后来我付租金的时候，都是给张某，今年张某要求涨房租，我没有同意，他说，当初王某将门面转租给我，没有经过他同意，转租行为无效，所以要收回门面，请问，他能收回门面吗？ 答：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。转租合同在承租人与次承租人的合意达成之时已经成立，但是否生效取决于出租人行使追认权还是行使合同解除权。 另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。 你已经将租金给张某了，他当然知道转租的事实，现在已经过了一年，张某的单方解除权因除斥期间届满而消灭。所以在合同没有到期时，不能要求收回门面。 【相关知识】 未经房东同意转租的法律后果 一、未经出租人同意擅自转租，出租人依法享有解除权。 根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。 二、未经出租人同意擅自转租，转租合同效力待定。 根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”、“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”、“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。 引用法条： [1]《中华人民共和国合同法》第两百二十四条 [2]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 |
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