| 问题 | 不动产登记制度存在几个缺陷 |
| 释义 | 物权法草案第九条第二款：依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十八条：登记机构应当向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利，同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。 第十九条第一款：利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以申请异议登记。登记簿记载的权利人书面同意异议登记或者人民法院裁定予以异议登记的，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。 第二十条：利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，可以申请更正登记。有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 不动产登记制度在现代物权法中占据极为重要的位置，我国现行法中的不动产登记制度存在的诸多缺陷早已为实务界与理论界所诟病，急需改进与完善。此次物权法草案专节（第２章第１节）规定了不动产登记，并且改正了以往法律中的诸多缺漏，如明确规定了不动产物权变动原则上采取登记生效要件主义，不动产登记簿具有公信力且其效力优于权属证书，确立了异议登记、更正登记以及预告登记等以前所没有的登记制度等。这些规定都是值得赞扬的，但是从现在公布的物权法草案来看，不动产登记制度仍然存在一些缺陷，有待于进一步完善。下面简单谈其中的几个主要的缺陷，以供参考。 一、国家所有权也应当进行登记 物权法草案第九条第二款规定：“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”笔者认为，该款是不合理的。首先，该规定不符合“建立归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度”的要求。因为在我国自然资源的所有权主体不仅包括国家还包括集体。只有既对集体的自然资源所有权进行登记，也对国家所有的自然资源所有权进行登记，才能明确产权归属，防止发生纠纷。其次，如果不对国家的自然资源所有权进行登记，那么凭什么要求在此种所有权基础上派生出来的许多他物权，如国有土地使用权、采矿权、林地使用权等进行登记呢？没有所有权登记，而进行他项权利登记，这在理论上说不通。第三，我国的一些现行法律实际上也是要求对国家的自然资源所有权进行登记的，例如，《森林法》第三条第二款规定：“国家所有的和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，由县级以上地方人民政府登记造册，发放证书，确认所有权或者使用权。”因此，笔者建议删除第九条第二款。 [page] 二、应努力确保不动产登记簿的公开 不动产登记簿所要实现的是物权法中的公示与公信原则，如果将登记簿作为秘密文件而秘而不宣的话，那么设置不动产登记以及使得登记簿的内容与实体法律关系相互一致所作出的努力将付诸东流。但是，在物权法制定的过程中，人们提出了一个不动产登记簿的公示与个人数据保护之间的利益冲突问题，也就是说登记簿的公开不应损害所涉权利人的商业秘密、个人隐私甚或国家秘密。有鉴于此，物权法草案第十八条规定：“登记机构应当向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利，同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。”但是，笔者认为这一规定是不科学的。 首先，这种规定会导致登记机关以涉及国家秘密、商业秘密或个人隐私为借口而随意禁止或限制人们查阅复制登记簿。并且，在当事人与登记机关就所查阅的内容是否真的涉及国家秘密、商业秘密或个人隐私产生争执的时候，由于法律上没有提供相应的救济手段，不动产登记簿的公开仍然会像现在这样成为一个严重的问题。其次，本条规定只有权利人和利害关系人才能查阅、复制登记资料，那么这个“利害关系人”究竟是指哪些人呢？是否仅限于涉及到法律上利益的人还是包括经济上的或亲属关系上的利益，甚至是一般公众的利益？这些利害关系人究竟要在何种程度上负担证明自己属于利害关系人的责任呢？如果这些问题不解决，那么登记簿的公开仍然是一句空话。 为此，笔者建议对不动产登记的公开应区别对待：首先，不动产登记簿上记载的不动产的基本权属状况（即相当于现行的《土地登记资料公开查询办法》第二条中所谓的“土地登记结果”），如所有人是谁、是否设定了抵押权或者他物权等，应当允许任何人查阅，没有任何限制，并且人们可以很方便地在网络上查阅到。其次，对不动产登记簿的其他内容，包括原始登记资料，如不动产权属的来源文件、登记申请书等，应当仅限于利害关系人可以查阅，所谓的利害关系人就是能够初步证明自己与这些内容具有正当利益的人，这些利益不限于法律上的利益，还包括经济上的利益或者亲属关系上的利益。而且对此种利益的证明不需要很高的程度，只是初步证明即可。第三，对于涉及到国家秘密的内容，应当依照国家有关法律办理。 三、为充分发挥异议登记的功能应将其条件进一步放宽 异议登记是物权法草案新确立的制度，其功能在于可以高效快捷地暂时切断不动产登记簿的公信力，避免因更正登记程序的复杂性与滞延而使得真正的权利人遭受损害。物权法草案第十九条第一款规定：“利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以申请异议登记。登记簿记载的权利人书面同意异议登记或者人民法院裁定予以异议登记的，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。” [page] 将异议登记的条件限制为上述两种，在实践中可能行不通。因为如果登记簿记载的权利人不是真实的权利人，那么他很可能不会书面同意异议登记，而法院裁定予以异议登记按照何种程序进行，法院依据何种标准作出裁定等，本条均未明确。有论者认为，法院作出裁定的标准应当按照民事诉讼法规定的诉前财产保全程序进行，但这样做的不合理之处在于：我国《民事诉讼法》第九十三条规定诉前财产保全的条件必须是“利害关系人因情况紧急，不立即申请财产保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的”，这种要求对于异议登记申请人而言过于严格，导致实践中异议登记很难作出。笔者认为，只要申请人提供了相应的财产担保，登记机关就应当将该异议记载于不动产登记簿，如果权利人书面同意异议登记则无须提供担保。这样做的好处在于：首先，法院无需为是否作出许可异议登记的裁定而费神，并且在异议登记不当造成权利人损害的时候，法院可以摆脱干系；其次，财产担保的要求使得异议登记程序不大可能被滥用，而且万一造成权利人损害，该损害也可以得到有效赔偿。 四、更正登记制度不应造成行政机关有权裁决民事实体权利纷争的后果 更正登记也是物权法草案新确立的制度，此项制度旨在及时消除因登记错误或遗漏而造成的登记权利与真正权利不一致情形，有效地保护真实权利人的合法权益。从比较法上可知，登记机关进行更正登记的情形只有两种：其一，当事人申请。如果当事人申请更正登记且登记权利人对此书面同意，那么登记机关可以无须审查登记簿是否真的错误，直接进行更正。无须登记权利人书面同意的情形只有一种，即存在法院的生效裁决。其二，依职权进行。如果登记错误纯属登记人员记载时的疏忽且有原始登记原因证明文件可查时，上级登记机关可以授权下级登记机关直接进行更正。 物权法草案第二十条规定：“利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，可以申请更正登记。有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”笔者认为这一规定最为重要的缺陷就是没有搞清楚更正登记的作用。更正登记只是登记程序法上的制度，只是在不对实体权利纠纷作出判断的前提下进行的一种程序。申言之，更正登记并不意味着登记机关有权直接裁决当事人之间的实体权利纠纷。但是，按照物权法草案该条的规定，登记机关在申请人有证据证明登记错误的时候就可以直接进行更正，这显然是错误的。首先，民事实体权利义务的纷争只能由法院裁决，任何其他机关包括登记机关都无权裁决。其次，在我国现行制度下，登记机关都是行政机关，作为行政机关的登记机关直接以具体的行政行为改变登记簿，这就意味着登记权利人或者申请人对于该具体的行政行为不服的话，只能以登记机关为被告提起行政诉讼，这样人为地造成复杂的纠纷与诉讼。 [page] 综上所述，笔者建议将物权法草案第二十条修正为：第一款：“利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，可以申请更正登记。登记簿记载的权利人书面同意更正登记的，登记机构应当予以更正。”第二款：“如果不动产登记簿的记载错误是由于登记人员记载时的疏忽所造成的，并有原始的登记原因证明文件可查时，登记机关在获得上级登记机关授权后可以直接更正，但应当书面通知权利人。” 引用法条： [1]《中华人民共和国森林法》第三条 [2]《中华人民共和国森林法》第九条 [3]《中华人民共和国森林法》 [4]《中华人民共和国民事诉讼法》第二十条 [5]《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条 [6]《土地登记资料公开查询办法》第二条 [7]《土地登记资料公开查询办法》 |
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