| 问题 | 预告登记后并非高枕无忧 |
| 释义 | 随着经济形势影响，房地产市场的各种困难显现，有不少市民都担心自己已购买但没有正式进行物权登记的房屋，会被一些不负责的开发商(或原房屋权利人)“一房二卖”，或虽然已经支付了部分、大部分购房款，但由于房产商(或原房屋权利人)的债务纠纷使所购房屋被法院查封，导致已经购买的房屋不能办理物权登记等。对此，我市已经出台了相关规定，着手实施房屋预告登记制度，目前已经进入相关设备的测验阶段，很快将试运行。 由于该制度的专业性相对较强，不少市民对有些环节仍不了解。昨天，就有市民询问预告登记与合同登记备案的区别，还有人疑惑预登记是否就是指“物权”的归属也落定了。 与合同登记备案区别 市房地产交易办证中心的工作人员告诉记者，预告登记与合同登记备案的区别还是很大的，首先两者性质和效力不同。合同备案是对商品房预售的一种行政管理手段，根据《城市房地产管理法》，预售合同签订后应当办理合同备案，经过合同备案使商品房交易信息透明、公开，可以规范开发商的销售行为。但是合同备案后的债权不具备对抗他人的效力。随着商品房销售合同签约方式的调整，合同备案以网上的形式进行，公示的信息将更及时准确。而预告登记则不同，具有准物权的效力。 其次，申请主体不同。预购商品房预告登记的申请主体是预购方或买卖双方，一般情况下是合同双方自愿的选择;而合同登记备案的申请主体是预售方，是预售方应尽的义务。 最后是适用范围的不同。合同备案目前仅适用于商品房买卖和房屋租赁，预告登记除适用于预售商品房外，还适用于现房买卖、抵押等情形。 登记的是“债权” 关于物权的问题，该中心的工作人员回答说，通俗地讲，预告登记受理后，如果卖方不经过买方书面同意，再次出售房屋时，房屋登记机构不予办理，从而保护了买方的利益。但是，预告登记所登记的并不是“物权”，仅仅是买卖合同所产生的“债权”。因为办理了“预告登记”，使该债权具有了对抗其他买房人债权的效力。 据了解，按照预告登记制度，只要购房人与开发商(或原房屋权利人)签订了商品房预售合同(或买卖合同)并有办理预告登记的约定，即可去登记机构办理预告登记，由登记机构在登记簿上记载该房屋登记信息。此后开发商(或原房屋权利人)将该房屋再卖给第三人，买卖合同将不再发生物权效力，这样就保障办理了预告登记的购房人在房屋建成后，能够得到那套房屋并办理产权过户实现所有权。可见，预告登记制度的立法目的，就是用预告登记来限制开发商(或原房屋权利人)“一房多卖”，防止某些欺诈行为的发生，维护房屋买卖正常的市场秩序。[page] 登记也有时效 预告登记也不是永远有效的，它也有一个有效期。《物权法》第二十条中规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这一条款表明，预告登记在两种情况下会失效。其一是：“债权消灭”，即房产交易因故中止;其二是：“自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记”，这意味着，如果购房人没有及时进行不动产登记，取得正式的房屋产权证，那么三个月后预告登记就会失去效力。一旦预告登记失效，卖房人进行“一房二卖”，购房人的利益必将受损。因此，购房人应当按照《房屋买卖合同》有关预告登记的时间约定，催促卖房人尽快进行房屋产权转移登记，这样才能最大限度地发挥预告登记的作用，千万不要以为只要办理了房屋预告登记就可以“高枕无忧”了。 总之，在《物权法》实施后，一旦购房人与卖房人进行房产交易，在签订完《房屋买卖合同》后，如果无法马上办理产权的转移登记手续，就应该及时到当地的房产登记机构进行预告登记，防止“一房二卖”。同时，购房人还应注意预告登记的时效问题，及时办理房屋产权转移登记手续，保护自身的合法权益不受侵害。 引用法条： [1]《房屋买卖合同》 [2]《中华人民共和国物权法》第二十条 [3]《中华人民共和国城市房地产管理法》 |
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