| 问题 | 承租权与抵押权的法律冲突如何解决 |
| 释义 | 孙某与赵某于2001年9月订立了房屋租赁合同，合同规定孙某将其三间平房租给赵，租期二年。合同订立后，孙因经商缺钱，遂以已出租的三间平房作抵押，向李某借款10万元，双方于同年10月订立了书面合同。合同中规定：“如果甲方(孙某)一年后不能还清欠款，则将三间房屋作价转让给乙方(李某)”。后孙因亏本无力偿还欠款，遂与李某协商订立了一份书面合同。合同中规定：双方同意根据抵押合同的规定，将该房屋作价10万元转让给李某以充抵全部债务，同时办理产权登记。 李要求承租人赵某腾房，赵以孙某并未告之其房屋设抵押一事，且租赁合同并未到期，不同意搬出。双方不能达成协议，承租人赵某向法院起诉，要求确认李与孙的抵押合同和房屋买卖合同无效。且愿以8万元价格买下该房。从法律上看，尽管租赁权主要是债权，但也有物权的性质。在租赁权设定后，出租人只是移转了使用权，并没有转移对房屋的所有权，因此他可以设定抵押，也就是说，抵押权可以与出租权并存。那么，抵押人是否应及时告知承租人出租房屋上设立抵押的事实?《担保法》第48条：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。可见，抵押人负有书面告之的义务，但如果没有履行该义务，是否意味着抵押无效呢? 就该案来说，即使抵押人未通知承租人，抵押合同也不会当然无效。因为抵押设定后并不移转房屋的占有，不影响承租人对财产的占有使用，抵押人未通知承租人并没有对其造成实质损害，因此抵押合同应为有效。那么抵押合同的规定是否侵害了承租人的优先购买权呢? 尽管孙某与李某约定以作价转让的方式实现抵押权，但这种约定是附条件的约定，即以孙某一年后不能还清欠款为条件，因此该合同并未侵害到承租人的优先购买权。另外，承租人行使优先权必须与其他买受人处于同等条件。也就是说优先购买人在支付同等价格的条件下，享有优于他人购买房屋的权利。本案中，孙某与李协商以10万元价格转让，赵某如主张优先购买权，必须也以10万元购买，但赵认为该房价过高，主张以8万元成交，就失去了优先购买权，因此，孙李之间买卖房屋合同有效。 李某可否解除租赁合同呢?不可以。根据最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第65条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”因此，原租赁关系对李某仍然有效，在原租赁期未届到期之前，李不得要求赵搬出。 |
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