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问题 承租权与抵押权的法律冲突如何解决
释义
    孙某与赵某于2001年9月订立了房屋租赁合同,合同规定孙某将其三间平房租给赵,租期二年。合同订立后,孙因经商缺钱,遂以已出租的三间平房作抵押,向李某借款10万元,双方于同年10月订立了书面合同。合同中规定:“如果甲方(孙某)一年后不能还清欠款,则将三间房屋作价转让给乙方(李某)”。后孙因亏本无力偿还欠款,遂与李某协商订立了一份书面合同。合同中规定:双方同意根据抵押合同的规定,将该房屋作价10万元转让给李某以充抵全部债务,同时办理产权登记。
    李要求承租人赵某腾房,赵以孙某并未告之其房屋设抵押一事,且租赁合同并未到期,不同意搬出。双方不能达成协议,承租人赵某向法院起诉,要求确认李与孙的抵押合同和房屋买卖合同无效。且愿以8万元价格买下该房。从法律上看,尽管租赁权主要是债权,但也有物权的性质。在租赁权设定后,出租人只是移转了使用权,并没有转移对房屋的所有权,因此他可以设定抵押,也就是说,抵押权可以与出租权并存。那么,抵押人是否应及时告知承租人出租房屋上设立抵押的事实?《担保法》第48条:“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效”。可见,抵押人负有书面告之的义务,但如果没有履行该义务,是否意味着抵押无效呢?
    就该案来说,即使抵押人未通知承租人,抵押合同也不会当然无效。因为抵押设定后并不移转房屋的占有,不影响承租人对财产的占有使用,抵押人未通知承租人并没有对其造成实质损害,因此抵押合同应为有效。那么抵押合同的规定是否侵害了承租人的优先购买权呢?
    尽管孙某与李某约定以作价转让的方式实现抵押权,但这种约定是附条件的约定,即以孙某一年后不能还清欠款为条件,因此该合同并未侵害到承租人的优先购买权。另外,承租人行使优先权必须与其他买受人处于同等条件。也就是说优先购买人在支付同等价格的条件下,享有优于他人购买房屋的权利。本案中,孙某与李协商以10万元价格转让,赵某如主张优先购买权,必须也以10万元购买,但赵认为该房价过高,主张以8万元成交,就失去了优先购买权,因此,孙李之间买卖房屋合同有效。
    李某可否解除租赁合同呢?不可以。根据最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第65条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”因此,原租赁关系对李某仍然有效,在原租赁期未届到期之前,李不得要求赵搬出。
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更新时间:2025/3/15 19:06:51