| 问题 | 我可以不签合同就买房子吗 |
| 释义 |
你能不签合同就买房子吗？<新《民法典》将于2021年1月1日生效，《合同法》及其相关解释将于2020年12月31日生效。届时，与《民法典》相抵触的条款将失效，并将颁布新的司法解释，取而代之。 I.定金能否退还目前，开发商一般通过认购方式从买家处收到定金，与买方签订正式的商品房销售合同前的订购和预订。如果买方未与开发商签订合同或双方未能就合同条款达成一致，开发商的大部分押金将不予退还。这种定金或定金协议对买方极为不利，使买方在签订合同时受他人控制。在不可退还定金的压力下，买受人往往在无意中接受了开发商的不平等条款，其真实意思无法在合同中体现，这违背了合同的公平和公正原则。许多买家认为，购买押金与其他商品交易一样，就像普通购物一样。付了定金后，我为自己保留了它，我准备好要它了。如果我不想要它，押金甚至是我给你的补偿金，依此类推。他们认为，一旦签署了商品房认购书，无论出于何种原因，该房屋最终没有被购买，押金都不得退还。有些人甚至自动放弃接受存款。这实际上是一种误解。事实上，押金是可以退还的。那么，在什么条件下可以退还押金，在什么条件下不能退还押金呢。关于定金的法律规定迄今为止，与定金有关的法律规定如下：《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》。部门规章包括：《商品房销售管理办法》等。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金作了如下规定：支付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方支付定金，作为债权担保。支付定金的一方不履行约定义务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保的，支付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求退还押金；定金当事人拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人收到买受人的定金作为认购商品房买卖合同的担保的，定购、预约，因一方当事人原因不能订立商品房买卖合同的，依照《定金法》的规定办理；因不可归责于双方的原因不能订立商品房买卖合同的，出卖人应当将定金退还买受人。此外建设部发布的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业在签订商品房销售合同前，向买受人收取预付款性质的费用的，应当在签订商品房销售合同时作为房价使用除商品房买卖合同外，房地产开发企业应当将收取的费用退还买受人。“除法律、法规和部门规章的规定外，北京市房屋交易相关主管部门也做了一些工作。例如，2005年3月15日，北京市建委和北京市工商行政管理局共同制定了f北京市商品房认购函，要求开发商执行本格式合同的内容。认购书格式条款的内容实际上是合同法、担保法、担保法司法解释、商品房买卖合同纠纷司法解释等具体法律法规的具体化。认购协议第4条规定，认购人同意自支付之日起天内支付定金，与出卖人协商商品房买卖合同的有关条款（本款约定的期限为协商签订的起始期限，非终止期限）。第六条规定，认购人应当在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的有关条款，但双方未能达成协议，自第四条第二款约定的期限届满之日起超过期限。本认购书自到期日起自动注销；双方也可以协商取消本认购书。卖方应自本认购书取消之日起，收到的定金将在天内退还给认购人。从上述法律规定和具体行政措施中，我们可以得出以下结论：作为商品房预售合同，商品房认购书中的定金条款是对守约方在一方违约、未签订商品房买卖合同时的保护和救济。但是，当双方不能就正式商品房买卖合同的主要条款达成协议时，任何一方都不能被视为违约。在这种情况下，认购书中的定金条款不适用。因一方当事人原因不能订立商品房买卖合同的，应当按照定金法的规定办理，即买受人因自身原因放弃购买该房屋而不签订买卖合同的，或者出卖人违反合同不出售该房屋的，不履行合同义务的一方无权要求返还保证金；接受定金的一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。因不可归责于双方的原因不能订立商品房买卖合同的，出卖人应当将定金退还买受人。如果买卖双方未能就预售或销售合同及补充协议的内容达成协议，且未能签署合同，则不能归咎于任何一方，因此卖方应将押金全额退还给买方。 III.如何避免押金陷阱 避免押金陷阱，首先，不要与开发商签订认购协议，也不要支付定金。在商品房交易过程中，在签订商品房买卖合同前签署认购书并支付定金不是签订商品房买卖合同的必要程序。商品房买卖合同可以由双方协商直接签订。商品房买卖合同无法签订的，买受人可以撤回，不留后患。第二，“定金”写为“定金”、“预付款”、“定金”、“诚信定金”、“定金”、“合同定金”等。这样，一旦房屋销售合同无法签署，就可以退还款项。返还有两个法律依据：一是《证券法司法解释》第118条规定，当事人支付保留金、保证金，对保证金的性质没有约定，当事人主张保证金权利的，人民法院不予支持；第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干法律适用问题的解释》第四条规定，出卖人收到买受人的定金作为认购订立商品房买卖合同的担保的，定购、预定时，因非双方原因不能签订商品房买卖合同的，出卖人应当将定金退还买受人。此外，司法实践普遍认为，“定金”等费用属于预付款性质。由于双方均未签订商品房买卖合同，开发商已获得付款，因此
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