| 问题 | 出租人是否承担空气质量缺陷的责任 |
| 释义 |
[案例] 2011年6月，顾某在夏某租了一套房子居住，并签订了一年租赁合同，每月租金1000元。然而，付了半年房租和押金后，顾某却在两个月内患上了鼻炎、肺炎和全身不适。经检测，发现该出租屋空气质量存在问题，甲醛超标。据此，顾某认为，房东夏某因鼻炎、肺炎、身体伤害等原因，应承担总损失10余万元；但夏某表示，不知道房屋内甲醛是否超标。签订租赁合同时，顾某多次现场查看房屋，并未提出空气质量问题。他不应该为顾某不知道的房子空气质量问题造成的身体伤害的损失负责。出租人是否对房屋的空气质量缺陷承担责任？ 第一意见认为，夏某租住的房屋甲醛超标，存在缺陷，这也在一定程度上导致了顾某的身体伤害。然而，这种空气质量缺陷只能通过专业检测来判断。在这种情况下，夏某不是专业机构或者专业机构的工作人员，不知道家里的甲醛是否超标，夏某没有过错，也就是说，他不需要承担空气质量缺陷的责任，也不需要赔偿顾某的人身伤害损失。 第二种意见认为，夏某所租房屋甲醛含量超标，对承租人顾某造成人身伤害，应归咎于产品质量缺陷，夏某有缺陷保证责任，因此房屋出租人夏某应承担承租人顾某的人身伤害损失。笔者同意第二种观点，理由如下： 首先，有必要讨论缺陷的概念。瑕疵一般包括权利瑕疵和客体瑕疵，从不同角度可以分为表面瑕疵和隐性瑕疵、明示瑕疵和默示瑕疵。结合本案，出租人夏某提供的房屋应当是一物的瑕疵，具有隐蔽瑕疵和默示瑕疵。 隐藏的缺陷不需要以当事人的认识为前提，只要存在缺陷，就可能构成违约或侵权。就本案而言，出租人夏某认为，承租人顾某在与他签订合同前，曾多次到访房屋，并没有提出空气质量问题，他也不知道房屋内甲醛超标。出租人的观点是，他错误地认为本案中出租房屋的瑕疵应当知道，但没有意识到隐藏瑕疵的特殊性。 虽然双方租赁合同中对房屋空气质量没有约定，但甲醛超标的房屋不符合居住条件，长期居住会给健康带来危害，这是人们生活中的常识。因此，出租房屋存在默示瑕疵，且当事人未达成免责协议。我国《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期内保持租赁物与约定用途的一致。这一法律规定也构成了所有出租人的默示担保义务。一旦违反，就构成违约。其次，根据以上对隐性瑕疵和默示瑕疵概念的分析，不难发现本案出租人夏某已构成违约。关键是房东夏某是否应该承担顾某所遭受的鼻炎、肺炎和身体伤害的损失。笔者认为应该是这样。 这种情况就是我们通常所说的与人身权利密切相关的违约往往与合同履行中侵犯人身权利同时发生的情况。如何处理这个案子？本案系房屋租赁纠纷引发的纠纷。出租人夏某交付的房屋存在隐性瑕疵和默示瑕疵，构成违约，应当承担违约责任。同时，也造成顾某身体上的损伤。我国《合同法》第一百二十二条规定：“一方违约侵害另一方人身、财产权利的，受害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”。这里需要说明的是，当事人只能在违约责任和侵权责任之间进行选择。 本案中，租客顾某要求房东夏某承担鼻炎、肺炎、人身伤害等共计10余万元的损失，从中可以看出，顾某选择提起侵权诉讼。在这里，有人会质疑，既然是侵权行为，那么根据侵权规则的原则，是过错责任。既然出租人没有过错，他就不应该承担责任。持这种观点的人也没有看到，在房屋这一特殊产品中，出租人有义务对隐性缺陷和隐性缺陷进行担保。只要交付的房屋存在质量缺陷，就可以认定为过错，应当承担相应的责任。因此，出租人顾某应当对房屋的空气质量负责，并赔偿承租人顾某的人身伤害损失。综上所述，出租人应承担空气质量缺陷的责任。你知道吗 |
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