| 问题 | 房屋租赁优先 |
| 释义 |
第二，承租人违约对承租人优先购买权的影响。首先，承租人的违约行为一般不影响承租人的优先购买权。《合同法》规定，违约责任为严格责任。合同一方应向守约方承担违约责任。违约责任的承担方式包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。因此，承租人在房屋租赁合同中有违约行为的，还应当按照上述规定承担违约责任。承租人有违约行为的，一般不影响承租人的优先购买权。2承租人的根本违约致使出租人行使解除合同的权利的，承租人的优先购买权不丧失。根据合同法的规定，合同解除权实质上是一种合同解除权，即合同一方当事人依据法律或者合同享有合同解除权的，应当告知对方当事人行使合同解除权的请求。对方当事人无异议的，产生解除合同的法律效力。另一方当事人有异议的，应当请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。生效文件未形成前，合同不解除。3、 房屋所有人拍卖房屋的，仍应当保护房屋承租人的优先购买权。拍卖是一种特殊的销售形式。既然是买卖，房主在拍卖房屋时仍应尊重和保护承租人的优先购买权。但问题不在这里，而在于以下两个问题。1拍卖通知不能代替出租人的通知。2承租人收到通知后不参加拍卖的，视为放弃优先购买权。承租人参加拍卖的，其优先购买权受特别保护。4、 法院强制拍卖房屋或者其他非房屋所有人可以处分房屋的，不受房屋承租人优先购买权的影响。出租房屋的处分，除所有权人处分外，还可能存在法院强制拍卖或者抵押权人处分房屋等情形。在这种情况下，房屋承租人的优先购买权属于债权的优先权，债权的相对性决定了它只在特定的当事人之间发挥作用。因此，房屋承租人的优先购买权不应限制非房屋所有人（出租人）的其他人。
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