| 问题 | 从我国民事审判的前沿看承租人优先购买权的效力 |
| 释义 |
理论上或实践中的不同观点：一是人民法院可以直接判决承租人按照出租人与第三人之间的买卖合同确定的价格购买房屋。第二种观点：法院只能撤销出租人与第三人之间的买卖合同。第三种观点：人民法院不仅可以根据当事人的请求作出判决，而且可以根据形成权理论直接支持当事人的购房请求。 最高人民法院第一人民法院研究这一问题后，形成了两种观点：多数人认为，根据现行法律、法规和司法解释，承租人对出租房屋的优先购买权是准物权民事权利，具有物权效力，应当依法予以保护。将优先购买权理解为形成权缺乏法律依据。只是优先权，不是担保权。准物权的保护必须不同于所有权的保护。所有权是绝对的权利。业主出售自己的财产时，应当尊重自己的合同自由权，不得过多干涉。因此，承租人不能根据第三人购房的条件直接主张取得房屋，只能要求确认业主与第三人签订的买卖合同无效。按照买卖不违背租赁的原则，承租人的利益可以照常得到保护。”“同等条款”应被广泛理解，不仅是价格条款，而且是卖方（业主）提出的付款条款和其他条款。一些观点认为，承租人的优先购买权是将出租房屋出售给出租人的限制性权利。优先购买权不能理解为优先订约权。优先购买权的内容应当包括优先购买权。否则，优先购买权就没有现实意义，也就不能从本质上保护承租人的权利。此外，承租人主张按照业主与第三人签订的买卖合同约定的条件取得房屋。法院不需要判决业主与第三人签订买卖合同，而是改变业主与第三人之间买卖合同的主体。判决方式和执行不存在法律障碍。因此，承租人可以根据业主与第三人签订的买卖合同的条件要求取得房屋，法院也可以据此请求判决。
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