| 问题 | 私人房屋租赁若干问题的判断标准 |
| 释义 |
私人房屋租赁是私人房屋的租赁，是整个租赁市场的主体。就农村私人住房而言，目前的限制主要针对宅基地，而不是住房，因此农村住房租赁不存在法律障碍；城市私人住房租赁限制不多，可以作为租赁合同的主体。就目前的实践来看，农村民房和城市民房在租赁方面基本没有区别。因此，在处理过程中可以忽略它们之间的差异。在审判实践中，涉及私人房屋租赁的纠纷主要包括以下几个方面：（1）目前未经登记批准的房屋租赁合同是否影响合同效力，许多地方要求房屋租赁合同必须经县级以上地方人民政府批准或者登记。合同到底该核准还是登记在一些地方存在争议。我们认为，《城市房地产管理法》第五十三条关于房屋租赁合同应当向房地产管理部门登记的规定，以及地方法规要求的审批和登记，不影响租赁合同的效力。《合同法若干解释（一）》第九条对合同登记与效力的关系作了明确的解释。法律虽然有一些规定，但没有规定未经登记的合同无效。而且，这些规定的立法本意只是出于行政管理的需要，需要当事人配合，以达到加强国家对流动人口的管理，防止国家税收流失的目的，而不是否认合同的效力。（2） 出租人能否以停电、停煤（气）、停水为手段先进行航牌？在房屋租赁合同中，承租人不支付租金，且租赁方便停电、停煤（气）、停水的，是否构成首次履行抗辩？我们认为，在租赁合同中，当事人不仅可以约定先支付租金，而且可以约定先使用租赁物后再支付租金。因此，是否构成先履行抗辩应当结合具体案件进行判断。而且，出租人断电、断气、断水的行为在不同情况下也可能有不同的含义。如果是为了不让承租人继续使用房屋而切断电、气、水，应视为解除合同的请求；如果是为了让承租人支付租金，则对拖欠部分构成相应的抗辩。 对于出租人采取上述行为后，承租人是否应支付相应期间的租金，我们认为还应结合具体情况进行分析。在停电等行为尚未从根本上影响承租人使用房屋的情况下，如以居住为目的的租赁合同，承租人使用不便但无电仍能达到居住目的的，继续使用房屋的承租人只应减少租金而不应增加租金完全不付款；如果停电等行为从根本上影响承租人对房屋的使用，如果房屋是以餐饮为目的出租的，出租人将采取上述行为，使承租人无法实现合同目的。此时，承租人将不必在租期内继续支付租金。但在后一种情况下，如果承租人在停电期间仍占有房屋，则应结合出租人是否愿意解除合同、是否给予合理的搬出期限等因素，考虑是否给予出租人相应的赔偿。（3） 判断出租人“一房两租”合同效力的标准如果出租人前后与不同的承租人签订租赁合同，并将房屋交付其中一人，如何确认租赁合同的效力？比如，前者的承租人要求以后签订合同，而后者则是无效的，比如我们该怎么办？ 我们认为，如果出租人与不同的承租人签订租赁合同，则租赁合同有效。租赁合同的效力并不因承租人已签订数份合同而无效。因此，承租人可以要求出租人履行合同。出租人不能履行的，应当向不能履行的承租人承担违约责任。如果出租人已将房屋实际交付给其中一人，而其他承租人主张出租人应当继续履行，法院可以不予支持，因为事实上不可能继续履行。本案中，法院在审理过程中，可以向当事人说明，允许其变更债权，向出租人提起违约诉讼。当事人不改变请求的，可以拒绝。 由于出租人和所有承租人签订的租赁合同都是有效的，因此不支持先前签订合同的承租人声称之后的租赁合同无效。根据《合同法》的相关规定，出租人在出租房屋时有权保证承租人的使用和收入。只要承租人的权利受到损害，无论是出租人的原因还是第三人的原因，都属于履行合同的瑕疵，出租人应当负责消除。缺陷未消除，影响承租人收入的，承租人可以要求减少租金。（5） 第三人侵害房屋时，承租人是否可以直接向侵权人主张权利。承租人出租房屋后，有权占有、使用和受益。第三人的行为影响上述权利时，承租人可以根据租赁权请求排除妨碍和损害赔偿。但是，房屋所有人也可以根据房屋所有权向侵权人主张权利。尽管这两种性质不同的权利有其各自的范围。然而，从实际行使的角度看，房屋所有权人对房屋的权利与承租人对房屋的权利有时是交叉的。因此，如何行使和协调双方的权利一直是一个有争议的问题。我们认为，双方权利的行使应当遵循以下原则：对于双方权利重叠的部分，一方行使权利的，另一方可以加入主张权利的一方，但不能单独主张权利。同时，由于业主权利与承租人权利不一致，应当分别主张，对方不能主张属于对方的权利。如果承租人可以要求侵权人承担因故意或者重大过失造成的经营损失，出租人不能主张；同样，如果第三人侵害的权利只是出租人的权利，而不是承租人的权利，承租人也不能行使损害赔偿请求权。（6） 未登记的租赁合同能否抵制房屋买卖的判断标准，一直是争议的焦点。有人认为，登记不影响买卖不违背租赁原则的适用，租赁合同可以对抗。也有人认为，未注册不能用于销售合同。这两种观点在这个问题上实际上代表了两种不同的价值观。按照前者的观点，房屋买受人不能以不知道租赁合同存在为由要求承租人转让房屋，但买受人仍可以以出卖人未告知为由要求解除买卖合同或者要求出卖人承担其他责任。承租人和买受人都有补救办法。但价值判断倾向于维持租赁合同的现状，加强对承租人的保护，但对于买受人而言，交易风险可能增加，交易的安全性将受到影响；后一种观点认为，承租人不得使用未登记的租赁合同对抗买受人，只能转让，转让后向出卖人主张损害赔偿等违约责任，其权益也可以受到法律保护。其价值判断倾向于维护交易的安全性，并对租赁权的“物权”效力施加一定的限制。你知道吗 |
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