二手房买卖双方应该注意哪些问题-房产纠纷法律援助-法律咨询问答库-东亚法律联盟

问题

二手房买卖双方应该注意哪些问题

释义

案例

王先生想买一套较大的房子a，但由于政策和经济形势的限制，他不得不将名下的另一套房子B卖掉，于是与李女士签订了一份房屋买卖合同（以下简称合同1），并与张先生签订房屋买卖合同（以下简称合同二）。但由于李女士的购房资格审核未通过，王先生未能及时将B房出售，a房的转让期限也已届满。此时，因李女士不能按约定履行合同，王先生与张先生构成违约。据专家分析，伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹认为，如果不能按时履行合同，可能导致串单中的买卖双方在另一份房屋买卖合同中违约。由于合同的相对性，守约方不能在另一份房屋买卖合同中要求赔偿因违约而遭受的损失。

合同1和合同2属于两个独立的合同。合同是相对的。对于合同1，王先生在履行合同2期间遭受的损失不属于由于履行合同而造成的直接损失，而是间接损失。因此，王先生不能向李女士索赔，也不能要求李女士赔偿第二合同中的损失。总之，这一损失只能由王先生自己承担。李女士只需赔偿王先生违约金1。对于合同2，王先生的损失与李女士无关。

孔丹还提醒消费者，目前市场上卖一买一的改善型购房者需求量很大。因为它涉及到房屋买卖同时进行的过程，出现问题的概率非常大。购房者要注意每一个细节，避免不必要的麻烦。

二手房购买流程指引。在查看房源时，可以看到几家中介的挂牌房源，比较多，选择价格和品质合适的一家。有的中介公司有独栋房，这类房子的价格可能比较高，购房者应仔细比较，选择适合自己的。二是核实卖家身份。一旦确认供应，就要核实卖方的身份。如果是个人，请看他的身份证。三是产权确认。到房管局查看卖方的房产证。检查以下要点：

1。产权证上的所有人与出卖人是否为同一人，核对出卖人身份证或工商档案中的姓名是否与产权证上的所有人一致。

2。房屋为一人以上共有的，出卖人应当提供全体共有人的身份证件和同意出售房屋的书面文件；房产为夫妻共有的，是否取得出卖人配偶的书面同意；房屋已出租的，出卖人应当提供承租人对出售的书面意见。不要忽视这些预防措施。四是核实房屋是否允许买卖。在下列情况下不要买房：

1。列入拆迁通知范围的房屋或者国家征用的房屋；

2。人民法院、行政机关依法查封的房屋；
<3。非法或非法的房屋。五是房屋质量等配套设施审核。在这个环节，购房者除了要核对房屋的户型、结构、材质等更直观的方面外，还需要进一步了解供电、水质、水压、燃气、供暖、管道走向等细节；了解物业公司提供的服务项目和收费标准。关键承诺应体现在合同中。任何关于交易的关键协议或卖方的任何承诺都应体现在合同中，不能用口头协议代替，因为口头协议一旦发生争议，就没有证据。购房人在签订房屋买卖合同时，应注意“交房期限”，注明出卖人何时、以何种方式将房屋交付给买受人，如果不能按时交房，买受人将获得何种补偿。注意付款方式和时间。付款时，买方应尽量将转账凭证留在银行进行付款，以增加购买付款凭证的力度。一般情况下，在协议中，买受人在交房时可以以房屋总价的10%左右作为再付款的条件，并限制出卖人按时交房；也可以在交房前要求业主搬出交房。8注意房屋付款和产权的转移。不要随便相信对方的名誉。先付款后过户还是先过户后付款是一个重要的问题。你可以考虑把房款存放在双方都可以信任的单位，比如律师事务所或知名机构。过户完成后，可以将房款转到卖家账户。9保障产权顺利转移。只有在当地房屋土地管理局办理完产权过户手续后。有经纪人、律师，公证的担保并不是交易过程的完成；从购房者的角度来说，一定是产权结束后，这套房才真正属于你，在此之前，出卖人可以随时违约。二手房销售注意事项。代理模式的选择。二手房代销一般有两种方式：独家代理和一般方式。选择独家代理的客户不应将同一套房屋委托给其他代理，但一般可以同时委托多家代理销售同一套房屋。目前，大公司倾向于与客户签订独家代理合同，而小中介则倾向于签订一般合同。一般来说，独家代理合同可以保证交易的安全性，而总承包合同可以提供更多的客户，有利于交易的早日达成，但在交易过程中可能存在一定的风险。代理的有效性应该是短的而不是长的。如果签订了独家代理合同，但房子长期卖不出去，我们该怎么办？这就要求在签订合同时约定一个有效期，在有效期内没有达成交易的，合同可以自动终止。代理有效期宜短不宜长，一般为一个月。

3.“跳过“中间人”是有风险的。有一些“聪明”的卖家通过中介和买家见面，为了节省中介费，会“跳过”中介和买家直接交易。专家认为，这一方面违反了房地产客户的诚信，另一方面也增加了交易风险，有时还会降低交易效率。因此，最好找一家规模较大、信誉较好的房屋交易中介公司。

4。很多客户觉得代销房屋时，合同上的钱的细节太繁琐，只需要签一个“已付价格”，即直接拿到多少钱。在二手房交易过程中，除了房屋本身，还涉及契税、交易费、中介费等费用。如果只签“已付价”，会给中介留下很大的操作空间。遇到一些非法中介的话，等于成了“黑案操作”的温床。因此，在签订合同的过程中，一定要把所有的钱都说清楚，决不能只签一个“已付价款”。

5。关注买家的资质和购买力。如果是卖房子买房子的购房者，应该尽量把房子卖出去处理，以免被动。你知道吗

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