| 问题 | 二手房销售流程 |
| 释义 |
根据现行法律规定，待售房屋为共有财产的，出卖人在出售时应当取得全体共有人的一致意见；否则，买卖合同可能无效。在司法实践中，常有共有人以未征得自己同意或未按自己意见办理为由，请求法院确认房屋买卖合同无效。但当房屋产权登记在一人名下时，购房人很难判断房屋是一人所有还是共同所有。第一百零六条规定：“无处分权的人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权收回；法律另有规定的除外，受让人取得该不动产或者动产所有权，有下列情形：（一）受让人善意转让该不动产或者动产；（二）受让人以合理的价格转让该不动产或者动产；（三）依法应当登记的，已经登记；不需要登记的，交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有人有权向无权处分的人要求赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照前两款的规定。“最高人民法院《关于适用中华人民共和国若干问题的解释》第十七条第二项、《关于实施中华人民共和国若干问题的意见》第八十九条也有类似规定。可见，我国法律已经确立了不动产善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买受人转让房屋时是善意的，支付合理对价并登记，则房屋买卖合同有效，允许买受人取得房屋所有权，以善意保护第三人，维护交易安全。在审判实践中，根据最高人民法院的司法文书，应分别处理不同的情形：第一，房屋出售时，权利登记仅限于出卖人。基于房地产的公示和公信原则，买受人有理由认为出卖人是房屋的全部权利人，买卖双方签订的买卖合同应当认定为有效；但有证据证明买受人有过错的，恶意串通出卖人，损害其他共有人利益的，应当排除。二是房屋出售时，权利登记为数人的，根据法律规定部分共有人不得擅自处分共有财产的，以后不承认其他权利的，视为买卖合同无效；但买受人有理由认为出卖人具有代理权，符合表见代理的构成要件的，买卖合同确认有效。你知道吗 |
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