| 问题 | 买二手房时应该注意哪些问题 |
| 释义 |
1、 房屋是否具有合法产权首先要核对二手房的权属证明和相关证件。对未依法取得房地产产权证的，依法不得买卖。对于房东出具的房产证，不仅要核对原件，还要向房地产交易中心调查核实权证及其内容的真实性。看到房产证原件是整个交易的前提，任何实质性的行动都不应在确认其真实性之前开始。当然，由于我国的特殊情况，房屋入住时间长了，房产证仍未办理的情况时有发生。此时，我们至少应该看到房屋买卖合同、评估报告、各种税费的原始发票，这些也可以从侧面证明房屋的权属，但还是不如房产证可靠。一般来说，如果没有房产证或者没有证据证明房产证可以在短时间内办理，建议慎重考虑，尽量不要购买。二是审查主体资格。房屋拥有合法产权后，需要确认出卖人是否有处分权，即复核主体资格。保证出卖人主体资格的适宜性也是一个重要方面，其重要性不亚于第一步。 一般来说，二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证的二手房所有人，即出卖人应当是房地产权证上的房屋所有人。注意，由于共有人的存在，这个条件是必要的而不是充分的。按照规定，如果房主不能亲自去办理手续，可以委托其他代理人，但必须通过公证机关对委托的手续进行公证。如果该房屋不是自然人所有，而是法人（如有限责任公司、股份有限公司）名下的财产，则应审查公司董事会和股东会批准的书面文件，因为该房屋属于公司的固定资产公司。根据《公司法》规定，处理大额固定资产，必须经公司股东会和董事会批准。更为复杂的是，房屋属于国有或集体资产，因此对方必须持有政府主管部门的批准文件。 另一种常见情况是，一方购买他人房屋后不及时过户，然后直接转手。在这种情况下，由于不动产是实行登记原则（以登记为准）的，所以也存在着比较大的隐患，需要做更多的前期工作来理解和落实。三是共同财产的审查。因为一套房子可以有多个共有人，房产证上只反映一个人的名字，所以确认房子是否为共有财产是非常必要的。否则，可能会有房屋转让，一个共有人跳出来阻止你拿到房产。共同财产是夫妻双方共同拥有的财产。此时，虽然房产证上可能只有一个人的名字，但房子仍然属于共有财产；另一个是继承。几个继承人共同继承一所房子，每个人都同意分享。此外，共有制又分为共有制、股份制和实体分割。一般来说，确认共有人的，共有人必须出具同意转让和放弃优先购买权的证明。如果你发现房东结婚了或者房子被继承了，你应该小心点。这种权利限制主要是指司法机关或者行政机关是否依法作出裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房的权利。比如，如果房屋所有人因债务纠纷诉讼被对方通过法院冻结或保全，那么房屋就不能转让，也不能交易。这里的相关部门主要是法院、税务部门、财政部门等权力部门。 另外，还要注意房子是否由银行抵押，是否有向他人提供担保。按照法律规定，在同等情况下，可以优先购买的人有两种，一种是二手房共有人，另一种是二手房承租人。此外，《合同法》还规定“买卖不违反租赁”，因此购房时，应先请房主为承租人清退，并有终止租赁的书面说明。 除此之外，还有一些房屋出现问题的情况，应该慎重考虑，包括： 1。土地使用权可以依法收回。所有权有争议的房屋（通常继承中的财产分析没有解决）； 3。纳入拆迁范围的房屋（为保证拆迁顺利进行，被拆迁区域将在动工前多个月冻结，不得再转让）； 4。部分机关、企业自建房屋。根据《中央产房管理规定》，由于一些机关和企业的保密和安全需要，在转让以前所有的房屋时，即使是个人所有的房屋，仍应征求原单位的意见。 二手房产权决定了二手房交易的安全性。如果这方面有问题，主要损失是买家。因此，购房者在购买二手房时应注意这些事项，避免发生纠纷或其他麻烦。你知道吗 |
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