| 问题 | 如何办理预售商品房抵押登记 |
| 释义 |
我国房地产市场上商品房预售按揭的概念、特点和条件十分丰富。根据建设部《住房抵押贷款管理办法》第三条第四款的规定，预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付房价首付款后，支付剩余购房款的行为，并由贷款银行将所购商品房抵押给贷款银行，作为偿还贷款的担保。根据我国传统民法理论，抵押物应当是现实中存在的特定物。抵押人以未来财产作为抵押的，抵押合同无效。从国外一些国家的立法来看，大陆法系国家与英美法系国家存在着很大的差异。大陆法系国家，如法国，允许抵押未完工或将要建造的建筑物或附属设施，而英美法系国家的立法不允许。在我国，效力较高的《城市房地产管理法》和《担保法》对此没有规定。近年来，为促进房地产市场持续发展，缓解房地产市场资金短缺，加快资金周转，解决购房者的资金问题，一些省市、行业主管部门制定了《预售商品房按揭规定》住房。例如，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“未建或者在建的房屋、其他建筑物依法抵押的，当事人对抵押物进行登记的《北京市房地产抵押管理办法》第五条第二款规定，依法取得所有权或者预期权益的房屋（含附属物）可以依照本法抵押。建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款对预售商品房抵押作了明确规定。综观这些规定，我们可以看到，预售商品房按揭具有以下特点： 1。从按揭标的来看，预售商品房按揭标的尚未形成。这是预售商品房按揭与其他按揭的一个非常明显的区别。一般抵押的标的物在设定抵押时已经存在，可以由抵押人所有或者实际控制。预售商品房抵押时，抵押标的物仍在建设或者待建。因此，对预售商品房进行抵押具有一定的风险。
2。从购房资金支付的角度看，购房者已按规定支付了房价首付，然后银行代为支付剩余的购房款。因此，在设置预售商品房抵押贷款时，购房人应当已经支付了房价的首付。这里需要明确的是，购房者不仅有提前支付购房款的行为，而且所支付的购房款必须符合规定。从所有权角度看，抵押人不具有预售商品房的所有权。出卖人将已竣工的商品房交付买受人，并到房管部门办理房屋登记手续后，才能享有商品房的所有权。因此，预售商品房抵押权本质上是一种期待权抵押。因为买卖双方签订的商品房预售合同，是一种债权关系，而不是物权关系。从合同属性来看，商品房预售抵押合同是一种从属合同，属于购房贷款合同。抵押的目的是保证购房人能够按照约定支付购房贷款。因此，抵押人与抵押权人之间的抵押合同是保证抵押人能够按照合同约定支付购房贷款，而不是其他贷款。如果抵押人与抵押权人签订商品房预售抵押合同办理其他贷款，将直接背离商品房预售抵押的立法目的。为保障房地产市场的正常运行，保护预售商品房抵押关系当事人的合法权益，根据规定，预售商品房抵押应当符合下列条件：。预售商品房抵押权的主体是合法的。在预售商品房抵押关系的当事人中，“抵押人只能是预购人，不能是预售商品房的开发商”[2]因此，预售商品房抵押关系的抵押人是预购人，而不是开发商，抵押权人是能够提供抵押的银行依法办理预售贷款业务。开发商为抵押人时，属于在建工程抵押，不属于预售商品房抵押。根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款的规定，在建工程抵押是指抵押人取得在建工程的土地使用权以及在建工程的投资资产的行为在建工程以取得在建工程贷款，并将贷款以不转移占有的方式抵押给贷款银行，作为偿还贷款的担保。主体是否合法、合格，是判断预售商品房抵押关系能否依法成立的前提。合法有效的商品房预售合同。买受人需要将预售商品房抵押时，必须确定开发商与买受人已签订商品房预售合同。根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售应当具备下列条件：（一）已缴纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）符合商业法规定提供预售的住房，开发建设投资达到项目建设总投资的25%以上，已确定建设进度和竣工交付日期；（4） 向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，领取商品房权证。商品房预售人应当按照国家有关规定，将预售合同报送县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记。因此，商品房预售必须符合上述规定。在此前提下，商品房预售合同可以由预售人与预购人才签订。同时，预售人与预购人之间是否存在合法有效的预售合同，也是判断预售商品房抵押权能否成立的基本要件。抵押人贷款符合预售商品房抵押贷款的基本条件。根据建设部《城市房地产抵押贷款管理办法》，预售商品房贷款的抵押，只有在购房者支付了房价首付款后，才能向银行申请。因此，从建设部的规定来看，预售商品房按揭贷款的基本要求是：首先，购房人必须按规定支付房价首付，否则，就不可能进入预售商品房按揭程序。当然，买方已按规定支付了首付款，并应提供符合财务会计结算要求的付款凭证。因此，购房人是否按规定支付首付，是判断预售商品房按揭能否合法有效成立的标准之一。其次，贷款银行将支付剩余的购房款。也就是说，购房者支付首付中规定的房价后，剩余的房价将由银行支付。因此，从贷款提供者的角度看，是银行而不是其他单位；从贷款目的看，是支付购房款除首付房价外，而不是其他目的。从本案来看，虽然**公司与**村支行签订了《流动资金借款合同》，但目的是购买钢材。这显然是不和谐的
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