| 问题 | 如何防止销售合同欺诈 |
| 释义 |
[事件过程] 刘先生发现，在他不知情的情况下，该商品房开发商的工作人员在合同中更改了一个字，将其房屋的使用性质由“住宅”改为“公寓”。刘先生要求解释。开发商工作人员表示，“公寓”和“住宅”差别不大，是销售人员个人疏忽造成的。而刘先生提出的“至少赔偿我一台彩电，并表现出道歉的态度”的要求被开发商拒绝。 刘先生说，他去年12月中旬去售楼部选房，售楼人员透露，他们的楼盘有两种，一种是住宅，一种是公寓，产权70年。当时，刘先生并不太了解其中的区别，但他的态度非常明确，“当然是住宅”。他选择了其中一栋楼的1601房间。当时售楼小姐也明确表示，这一套一定是住宅。华西都市报记者看到，双方购房合同中“主合同条款补充协议”页上的“商品房基本情况”明确表示：根据房屋产权面积测绘成果报告，该商品房的设计用途是“住宅”。房屋面积计量报告书变更商品设计用途的，以报告书载明的设计用途为准。 合同暂时收讫盖章后，小姐需要收回，大约两周后签字。 告别合同，房子“不见了” 很快，售楼小姐打电话给他要回合同。刘先生说，他没有买房的经验，合同页又厚，没考虑仔细看一看。他认为，如果签了合同，对方就不会有任何“小动作”。但直到他去公积金贷款中心办理手续，工作人员才输入他购买的具体信息，却告诉他，他购买的房子不是住宅，而是公寓。刘先生突然觉得很意外，赶紧拿出原来的购房合同看了看。直到这时，他才发现合同中有一个非常微不足道的变化：合同中的“住宅”项目被划掉了，“公寓”项目被重新核对。收回合同后，他根本没有注意到变更的细节。我很难接受。如果开发商明明白白地告诉我是公寓，不是房子，我肯定不会买。你怎么能用引诱和欺骗的手段来对待我？”刘先生说。在咨询了律师后，刘先生提出了索赔，他认为索赔不高，“赔偿我一台彩电，表现出错误的态度”，但到目前为止，还没有接到开发商的回复，也没有人向他道歉。销售人员朱小姐告诉他，现在公司的房价涨得这么高，公司不同意他的建议。销售人员：税费没有差别。一开始朱小姐说，在这个项目里，只有朝北的房子是公寓，而朝西的房子是住宅。但是刘先生的房子面向西方。经询问，朱小姐回答说，他1601的房子是公寓。而在同一楼层，与1601朝向、户型相同的1606是住宅。对于他的疑惑，朱小姐让他松了口气，“只有住房用于公寓，税费和物业管理费是一样的。”？12日上午，华西都市报记者致电朱小姐，朱小姐以休假为由让记者咨询售楼部热线。但几分钟后，朱小姐立即联系上刘先生，说他们的主管经理会和他联系。不过，据刘先生称，该负责人至今未与他联系。 律师观点：存在欺诈行为 四川荣成律师事务所律师徐旭辉认为，我国住宅与公寓虽然差别不大，但仍属于不同用途。 如果开发商在售房前没有明确标示公寓，在签约阶段就会出现一些欺诈行为。如果买方不愿意履行协议，他可以要求赔偿协议造成的损失。然而，这涉及到一个问题。如果双方达成违约协议，买方必须证明他遭受了多大的损失。因此，刘先生的上诉很可能得不到开发商的回应。 业内人士：区别在于保值率 据从事房屋销售的业内人士介绍，在高层住宅区，一般有“住宅”和“公寓”两种性质的商品房，这些都是在住宅规划设计阶段确定的，两者之间存在差异。 公寓和住宅有什么区别。根据规定，“每套公寓至少应有一间卧室或客厅（厅），冷天日照不少于2小时（三环路以内住宅冷天日照不少于1小时）”，只有符合日照要求的房屋才能称为住宅，而公寓不能满足这些要求。 成都二手房销售人员黄先生告诉记者，在销售二手房时，购房者会更关心房产证上是否标注为公寓或住宅。由于不同的采光标准，住宅公寓在销售时会受到价格的影响，因此两者的较大区别在于住宅公寓的保值率不如住宅公寓。签订合同前，应当检查对方的法律地位、经营范围、资信状况、近期经营业绩和商誉。当事人有理解困难的，可以向对方所在地工商部门查询，作出决定并通过对方同行业或相关企业了解。2、 对于代理单位代签的合同，要注意对方的授权，包括授权范围、授权期限、介绍信的真实性等。对于违规委派代表的高级管理人员，如副总经理、副董事长等，要知道他们是否被授权有代表权。三是注重提高具体业务人员和领导的素质。合同签订过程中的诸多漏洞，是由于经营者对业务及相关法律法规不熟悉造成的。因此，要注重提高业务人员和领导的业务能力和素质，熟悉行业经营情况，切实体现和保护自身利益。掌握行业相关法律法规，了解法律是否禁止或限制交易。对于更专业的合同，律师和其他法律专业人士可以提供帮助。第四，合同应当采用书面形式，采用标准合同范本。 我国《合同法》虽然允许书面形式、口头形式等多种形式，但由于非书面形式在发生纠纷时不易确定责任，避免被用于欺诈，合同应尽量采用书面形式。同时，应当参照合同范本，结合具体情况订立合同。内容应尽可能详细和清晰。中国工商行政管理局发布了标准合同范本供参考。有条件的，工商行政管理部门可以对合同进行核实。一方面可以检查合同内容，另一方面可以增强合同的严肃性和公信力。恶意履行的防范恶意履行合同的情况非常复杂，但如果在签订合同时能够提前采取积极的防范措施，将大大降低合同的风险。如果你怀疑对方的信用，你应该要求对方尽可能提供担保。此外，如果在履行合同过程中出现问题，应积极主张自己的权利，保留相关证据。积极行使诉权，通过人民法院保护自己的权利，避免因超过诉讼时效而造成损失。防止虚假支票欺诈的有效途径有两种。一种是货到付款。根据支票转账所需时间，买方需在交货前向卖方付款。然而，这种方法通常很难被买方接受，除非货物供不应求。另一种方法是直接去银行
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