| 问题 | 如何判断开发商是否逾期 |
| 释义 |
逾期交房的判断交房义务的履行分为几个阶段，从开发商向买受人发出交房通知开始，到买受人验房，再到开发商对买受人提出的质量异议作出解释，最终完成双方的实际（或拟议）交接。
在上述阶段，不仅有开发商可以完成的内容，还有需要买方协助的部分。因此，要判断开发商是否逾期，就要对每个阶段分别进行考察。根据交付义务的履行阶段，细化相应的判断规则，不仅可以引导买受人合理维权，而且对维护房地产市场的正常交易秩序具有重要意义。有鉴于此，小编根据上述交付行为的阶段，总结出此类案件的三步裁判规则，具体如下： 第一步：审查开发商是否有交付通知 逾期交付，其性质属于迟延履行。迟延履行，是指债务已经达到清偿期限，可以履行，但由于债务人的原因不能履行的行为。构成迟延履行的，应当符合下列条件： 第一，存在有效债务； 第二，债务履行期限届满，债务人可以履行，但不履行； 第三，债务人不履行没有正当理由。因此，如果合同合法有效，判断是否构成迟延的标准是卖方是否处于不履行状态，不履行是否合理。 如上所述，开发商交付义务的履行从交付通知开始。交房通知意在表明开发商已开始交房。送达是一种具有法律性质的事实行为，即不以意思表示为要件而产生法律后果的法律事实。开发商只要按照债务目的行事，与债务内容相适应，就具有效力，不以债务人或者债权人的清偿需要或者接受清偿意图为有效要件。 根据上述迟延履行要件，开发商未在约定时间内发出交付通知的，构成逾期交付，应当承担逾期交付的违约责任；反之，应当审查买受人在拒绝时是否提出异议。第二步：审查买方在拒绝合同时是否提出了具体的理由。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“房屋所有权的转移，除当事人另有约定外，视为房屋的交付和使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人无正当理由拒绝接受出卖人书面交付通知的，房屋毁损、灭失的风险，自合同确定的交付使用之日起，由买受人承担书面交货通知，除非法律另有规定或双方另有约定。”。 对这篇文章给出了否定的解释。买受人有合理理由拒绝接受的，开发商的交付义务尚未履行完毕。这显然属于不履行上述迟延履行要件，即构成迟延履行。在这种情况下，尽管开发商可能构成延误，但买方在拒绝时应给出具体理由。买受人收到开发商的交房通知后，未当场验房，事后以房屋质量问题为由要求开发商承担逾期交房责任的，或者未说明具体原因而拒绝验收的，视为该房屋已交付。买受人要求开发商承担逾期交房责任的，不予支持。相反，如果买方提出具体的拒绝理由，则应审查买方的拒绝理由是否合法。第三步：审查买受人提出的拒绝理由是否合法，在商品房买卖合同中，出卖人有义务对买受人提出的质量异议作出解释。 如果买受人在拒绝接受时提出具体理由，开发商认可买受人提出的质量异议，并愿意（或实际上）在修复后再次交付，则在认为买受人有正当理由的情况下，双方协商改变了交付时间拒绝的理由。此时，开发商有义务再次通知。通知时间晚于商品房买卖合同约定的交付时间的，视为开发商逾期。 开发商不承认买受人提出的质量异议，或者虽承认买受人提出的质量异议，但认为交付的房屋符合交付条件，并愿意在交付后承担维修义务的，买方在拒收时提出的理由是否合理，取决于拒收的缺陷是否是不符合交货条件的质量缺陷。根据房屋是否符合交付条件的认定标准，结合商品房买卖合同范本和法律规定，商品房买卖合同中的交付条件必须同时具备以下两项：，交付的房屋符合交付条件和标的物本身的具体规定。 约定的交付条件通常包括取得建设工程竣工验收记录证明文件、取得房屋测绘报告、开通气、水、电、路等。在示范文本中，交付时必须满足上述条件。双方就标的物本身达成的具体协议，也应当在交付时提供。二是主体结构不存在影响合同目的的质量问题和缺陷。买方购买该房屋作住宅用途。如果缺陷足以影响目的的实现，则交付行为对买方而言是无意义的。 如果买方在拒收时提出的质量异议属于上述不符合交付条件的缺陷，应视为开发商构成逾期交付；否则，应视为开发商不构成逾期交付。 本网站致力于打造高品质的律师咨询服务。如果你有任何问题，请咨询律师。你知道吗 |
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