| 问题 | 买第二套房最经济的方法是什么 |
| 释义 |
案例： 郭小姐工作多年，住在一个大社区的两室公寓里。父母经常来一起住，小两房单位渐渐觉得有点紧张。现在，郭小姐也想买一套更大的房子来改善自己的居住环境。如果她想再买房，把第一套房子给父母，然后作为首次置业者或第二套置业者购买，是否划算？ 购买第一套住房和购买第二套住房有区别，明显的区别也体现在契税上。如果是首次购房者购房，购房面积在90平方米以内，缴纳契税是1%。面积90-144平方米，占1.5%；144平方米以上，占3%。如果是第二套房子的买家，无论面积大小，都需要缴纳3%的契税。 小郭想买一套三房的房子，100平方米的单价是20000元/m2，也就是说房子总价是200万元。如果小郭选择以首次购房者身份购房，需要缴纳3万元契税；如果以第二套购房者身份购房，则需要缴纳6万元契税。差额是3万元。在首付和利率方面，首次置业者和二次置业者有很多不同。目前，多数银行对首次置业者首付三成，贷款利率不优惠；对二次置业者首付五成，贷款利率上浮1.1%。 根据中国银行官网贷款计算器显示，如果是首套房，小郭首付60万元，贷款140万元，20年后还清。商业贷款月还款额10896.24元，利息总额1215098.29元。如果小郭是第二套房子的购房者，加息1.1，小郭需要首付100万元，贷款100万元，20年还清，等额本息每月8209.49元，总利息970276.53元。 哪种方式更划算？ 取决于首付资金压力 对比两种购房方式，小郭把房子交给母亲后，郭妈作为受赠人，需要支付一些费用。目前首套房贷利率基本不优惠，所以小郭作为首次置业者购买。优点是首付低，缺点是月供高，利息总额高。如果是第二次购房，缺点是首付增加了，但好处是月供减少了，利息也相应减少了，这也省去了不少麻烦。 就此而言，如果小郭首付资金压力较大，建议以首次置业者的身份，采用赠送的方式再购买。不过，如果小郭首付资金压力不大，购房者直接购买第二套房会更方便。 算账 赠与费的起止 小郭作为赠与人，不需要交纳赠与费，但小郭的母亲作为受赠人，需要交纳赠与费。较大的费用包括契税、公证费等。 如果小郭现有房屋建筑面积为70平方米，则小郭是业主之一，其母亲分别享有1/2的产权。因此，小郭需要缴纳的契税税基为捐赠房屋残值的一半，税率为3%。小郭家住电梯楼小区，房屋残值约2000~3000元/m2。我们取2500元/m2的中间值来计算。那么，作为收款人，郭妈妈需要支付2500元/m2×70平方米×1/2×3%=2625元。至于公证费，该专业人士表示，公证费按房屋评估价格的2%计算，需要专业评估机构计算，但一般低于市场价格。 此外，小郭的母亲还需要缴纳印花税、制作费等费用，但数额很小，只有几百元，孩子和父母之间捐赠房产免征营业税。如果小郭购买了一套100平方米的房子，单价2万元/平方米，即总价200万元，按同一本息纯商业贷款计算的差额如下： 1。作为首次购房者购房，郭妈需缴纳以下费用：契税：房屋残值的3%；公证费：房屋评估价的2%；印花税及制作成本：几百元；新房购房契税：3万元；新房购房贷款首付：60万元；新增购房贷款利息：1215098.29元； 2。购买二套房：新房购置契税6万元；新房购房贷款首付100万元；新房购房贷款970276.53元 |
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