| 问题 | 未经村民集体同意签订的土地租赁合同是否有效 |
| 释义 |
[前言与案例] 农村经济的快速发展与人们法律意识的淡薄形成巨大反差，导致土地租赁乱象频发，纠纷不断。笔者通过具体案例对农村土地租赁合同的效力进行了分析，以供参考。2008年12月，乙方王某作为村非集体成员与甲方某村签订土地租赁协议。根据协议，甲方将甲方集体所有的50亩土地租赁给乙方王某，租期20年。甲方的签字人是村支部书记，协议上盖有村民委员会的印章，但土地的租赁未经甲方村民集体决议批准，协议签订后，乙方王某在租赁的土地上种树。2014年6月2日，因村民委员会换届后乙方拖欠租金，甲方未能达成协议，发生纠纷。甲方认为未经集体同意，乙方签订的土地租赁协议无效。如乙方认为该土地已出租六年并已支付租金，则视为对本协议的认可，本合同有效。因此，甲方向法院起诉乙方，确认对方签订的合同无效。法院审理后认为，发包人将农村土地承包给集体经济组织以外的单位或者个人的，经村民会议三分之二以上成员或者集体经济组织三分之二以上村民代表同意，报乡（镇）人民政府批准。被告王某与甲方某村签订的《土地租赁协议书》，未经集体同意，违反了《民主协商程序法》的强制性规定，未报镇人民政府批准，属于无效合同。因此，《土地租赁协议》无效。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三条规定：“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包在农村集体经济组织内实行家庭承包。对不适合家庭承包的荒山、沟壑、丘陵、滩涂等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等承包形式。”同时，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十七条、第四十八条的规定，在同等条件下，集体经济组织成员有权以其他方式优先承包农村土地。发包人将农村土地承包给集体经济组织以外的单位或者个人，应当事先征得集体经济组织成员村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”乙方不是甲方的集体村民，承包集体土地须经集体同意。无论是村民会议还是村民代表会议，甲方都无权代表甲方将集体土地出租给乙方。因双方签订的协议违反了《民主协商程序法》的强制性规定，应为无效合同。 然而，本案争议的焦点在于村民委员会收租行为是否可以视为默许或认可。乙方已承包土地六年，甲方未提出异议，也未提起诉讼。是否超过法律规定的诉讼时效。《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条必须具备两个有效条件：一是经三分之二以上村民集体或者三分之二以上村民代表同意；二是经乡、镇人民政府批准。这两个要素都是不可或缺的。双方签订的《土地租赁协议》违反了“民主协商程序”的强制性法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”，由于无效合同从一开始就是无效的，原告的诉讼不超过法定诉讼时效。因此，双方签订的《土地租赁协议书》属于无效合同，法院根据上述规定作出相应判决，以达到规范和合法化农村集体土地流转，保护村民和集体合法权益的目的。你知道吗 |
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