| 问题 | 开发商是否有权拒绝政府征地 |
| 释义 |
开发商是否有权拒绝政府征地。（1） 代建征地比例不同，代建征地成本不同，代建征地的规划目的不同，对代建项目的影响也不同。如果不区别对待征地问题，显然对建设单位不公平。特别是中国成功加入世贸组织，各项政策法规逐步与国际接轨。如果仍然在市场经济条件下管理建设项目，会削弱外国企业和个人准备投资的信心，不利于北京经济发展和有序市场竞争的形成。 （2）从纯市场的角度看，如果项目在确定计划用途时转让，则征地是项目取得的一个条件，开发企业在决定接受项目时已经接受了征地；此外，在项目初步规划或可行性研究阶段征求规划意见时，已明确代征土地，开发企业决定继续开发，表明项目已计划代征土地，开发企业也可以接受。也就是说，开发企业对项目未来的开发收益持乐观态度，能够承担因取得土地使用权而增加的征地成本。随着城市建设的快速发展和旧城改造任务的不断增加，政府也面临着一个尴尬的局面。一方面，好的建设项目容易吸引投资者；另一方面，过高的征地成本负担会加大开发企业的压力，阻碍或影响开发企业的投资积极性，从而影响旧城改造进程。有人认为，政府代表政府拿不到一分钱的征地成本，而建设项目用地的土地收益却不减。当土地资源稀缺，市场供小于求时，可以在一定程度上调节土地市场。但是，当房地产开发资金稀缺，土地市场供大于求时，并不能引导和调控市场，反而会导致土地市场的无序，不利于政府的宏观管理和市场调控。总之，征地成本的分配或承担受土地市场供求关系的影响。（4）从地价的定义可以看出，政府对建设项目征收的地价总额（土地出让金）只是建设用地范围内的基础设施费和土地出让金，不含征地范围内的基础设施费和土地出让金。代征土地的取得成本，是指为取得土地使用权而支付给原土地使用者的成本。它是对原土地使用者的一种补偿，而不是支付给土地所有者（国家）的成本。理论上，二者之间存在一个等式关系： 建设用地价格=政府征收的建设用地价格+建设用地征地拆迁成本+政府代征拆迁成本。 如果将代征土地作为取得新建设项目的条件，从成本取得和政府的立场来看，代征土地成本只会增加项目的征地成本。从市场和新项目建设单位的定位来看，在区域内成熟土地价格不变的前提下，成本降低了政府取得土地使用权应征收的地价。 这涉及原土地使用者、政府和开发企业三方的利益。这里的原土地使用者是指广义的原土地使用者，包括建设项目的原土地使用者和代表征地的原土地使用者。建设项目原使用者的征地拆迁费用，由开发企业承担；政府代征土地收入，免收征地费用，拆迁归原用户，由政府和开发企业共同承担。 （5）根据代征土地的概念和上述规定，代征土地主要是指公共土地的征收。既然是公共用地，就应该按照“谁受益，谁投资”的原则，合理分配征地成本。征地成本的直接受益者是公路、河流和绿化带沿线的建设项目以及政府。因此，征地成本也应该由这些直接受益者合理分担，政府应该分担一部分征地成本。一种思路是通过财政收入来解决问题，即实行收支两条线政策。另一个办法是从建设项目收取的地价总额中分摊部分征地成本。 2011年国务院发布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》从行政程序、补偿标准等方面对征收拆迁提出了更高的要求。近三年来，我国行政诉讼案件中，涉及征收拆迁的案件数量一直位居前三位，年均约7000件。预计这一趋势今后还会继续。”2012年，最高人民法院出台了关于房屋征收案件的司法解释，主要是为了解决强拆问题，“杨×明[2]认为，房屋征收与拆迁是一个连续的过程，其中还包括征收决定的前置程序，收购补偿协议的实施、补偿标准的合理性等。针对这些问题，最高人民法院将继续出台相关司法解释。上述内容是对“开发商是否有权代表政府拒绝政府征地”问题的回答。如果读者需要法律帮助，欢迎阅读律师网进行法律咨询。你知道吗 |
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