| 问题 | 如何处理房地产拆迁成本的非货币补偿 |
| 释义 |
1、 会计分析 由于拆迁补偿协议一般只反映拆迁补偿面积，而不反映其价值，多数房地产开发企业在会计处理上把“实物补偿法”误解为“非货币性资产交换法”，并按照《企业会计准则—非货币性资产交换》进行会计处理，只确认收到补偿的部分收入，对补偿给被拆迁人的财产不确认收入和成本。这种处理表面上看似合理，实际上却是会计政策的错误运用。虽然置换部分的营业税金及附加缴纳较少，但也给企业在土地增值税的最终结算中带来了很多不必要的麻烦。他们总觉得有很多事情无法解释。如果税务部门强令他们缴纳这部分税款，企业将不得不边吃边补，它无法抵消土地增值税，给企业带来巨大的经营和税收风险。从会计的角度看，按照实质重于形式的原则，就交易的本质而言，这实际上是房地产开发企业以被拆迁人的旧财产交换新财产的交易。这种经济业务由“买”和“卖”组成，即房地产开发企业先向被拆迁人购买旧房，再将新房以同等价格出售给被拆迁人。但在实际操作过程中，由于无法确定其计量价格，使得其不具有可操作性，成为一个无法解决的问题。从税法角度看，以非货币补偿的形式返还被拆迁人的财产，应当按照“成本价”确认为“税收”，并缴纳营业税及附加费。从这个角度看，要想获得计量价格，必须等到工程竣工清算，这在时间上是不现实的。但在实际业务发生时，我们可以先按本公司上一年度已完工并实际销售的房地产的平均成本进行会计处理，然后在项目完工并清偿时，再按实际成本进行相应调整，这个问题很容易解决。二是计量价格的确定。由于工程竣工的实际成本包含了拆迁成本的估算部分，工程成本（估算部分成本）成为一个循环，导致无法获得真实的计量价格，但可以采用以下方法确定接近真实成本的计量价格。（一） 不考虑非货币性补偿部分的成本法如果非货币性拆迁补偿部分涉及金额较小，根据重要性原则不能确认该部分的金额，计量价格在工程实际成本中扣除预计成本后按成本计算。计量单价=（项目实际成本-预计进场成本）×可销售面积 计量单价=计量单价×补偿面积 （2）根据上述项目的平均成本，修正成本法是根据上一个项目到项目完工的平均经济增长率来修正的。计量单价=（上期工程平均造价+上期工程平均造价×上期工程至竣工平均经济增长率）×可销售面积 计量单价=计量单价×补偿面积 （3）经批准的“成本价”以主管税务机关或者价格主管部门为准。成本削减法这种方法是根据数学原理和工具建立模型来解决问题的，因此又称为数值模型求解。下面是一个数学命题来介绍这种方法的原理和模型： 假设：某房地产开发公司开发a项目总成本为2000万元，开发建筑面积为18000平方米，其中对外销售15000平方米，拆迁补偿3000平方米，如果取M，则整个项目的开发成本为2000+M，则下式成立： 公式分析： 1。[（2000+m）×18000]是项目A的单位成本。 2。[（2000+m）×18000]×3000是拆迁补偿部分的费用 3。M是我们的拆迁补偿成本部分 我们可以用图1来表示它们之间的关系 |
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