| 问题 | 如何确定土地出让合同的超额罚则 |
| 释义 |
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加违约金；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的30%，一般可以认为是《合同法》第一百一十四条第二款规定的“超过造成的损失”。此外，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金计算标准的批复》和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》，逾期付款造成的实际损失可参照银行逾期贷款利率计算。 目前，土地出让合同约定的违约金（滞纳金）一般按每天千分之一计算，逾期贷款利率一般按每天2.1%或高于贷款基准利率水平30%-50%计算。如果按每天2.1%计算，也就是说增加30%，每天的违约金只有2.73%。 举例：假设某房地产企业尚欠土地出让金5亿元，土地出让合同约定“逾期付款的，每日按滞纳金的千分之一承担”。根据合同约定，房地产企业每年需缴纳滞纳金1.825亿元，但根据法律规定，滞纳金每年仅造成4982.25万元的损失（见下表），约定的滞纳金已明显超过法定滞纳金损失。土地出让的方式有哪些？ 1。投标？ 国家出让一块土地，并以招标公告的方式通知房地产公司。房地产公司制作招标文件，国家对房地产公司的资质、信誉、资金实力、项目设计方案、投标价格、付款方式等因素进行综合评价，决定哪个单位中标。因为这样有人为因素，黑箱操作还是有空间的。 2。拍卖这种方法很简单。国家公布土地情况，约定拍卖日期。所有感兴趣的开发商都来交拍卖押金，然后就可以参加拍卖了。不管是谁在现场喊高价，都会把它拿走，其他什么都不会考虑。虽然这种方法简单，不易暗中操作，但由于自由竞价，价格无法控制。现在市场上，那么多地王一级的地价几乎都是通过拍卖产生的。 3。挂牌方式是国家公开出让土地，各房地产开发商将自己的报价和方案送达指定地点。上市期间，其他公司仍可自行修改或重新提交报价及方案。在上市期结束时，最终公司是土地所有者。 4。收购 以上三种方式都是国家承认的。按照道理，土地不能私下交易，但有些人手里有土地，却没有开发的实力，或者只是想转手。这样，开发商就可以通过用地收购公司，将土地转让到自己手中。这种方式在市场上并不鲜见，但也有很多信息陷阱。每一个开发商都更加谨慎，招标、拍卖、挂牌、收购是土地出让的四种主要方式。 如果读者需要法律帮助，欢迎来到法律咨询网进行法律咨询。你知道吗 |
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