| 问题 | 房屋转让合同的效力认定 |
| 释义 | 现阶段针对农村村民私有房屋的转让是否有效主要存在以下两种观点 (一)农村私有房屋买卖合同无效论 这种观点认为，农村房屋买卖必然会涉及宅基地使用权的转让问题，而宅基地是与村民的集体成员权密不可分的。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定∶“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房证”、2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。因此宅基地的转让是违法行为，涉及宅基地转让的农村私有房屋买卖合同当然是无效合同。 (二)农村私有房屋买卖合同有效论 这种观点认为，判断农村房屋买卖合同的效力，应当以合同法规定的有效要件为标准，只要符合合同有效要件的合同即为有效合同，而且合同法的基本精神是意思自治，诚实信用。农村房屋买卖是当事人意思自治的原则的体现。所以将该条适用于农村私有房屋买卖合同效力认定是不妥的。 在我国的《物权法》中，农村房屋所有权、宅基地使用权属于两种不同种类的物权，前者为所有权，后者为用益物权。根据物权法定原则，房屋所有权的设定、变动与宅基地使用权的设定、变动遵照各自的规则，适用不同的法律规范。例如，房屋的原始取得通常是通过建造完成的，而宅基地使用权是通过审批获取的。因此，在探讨与两者有关的法律问题时，应当承认房屋的所有权有时与宅基地使用权是可以分开的。因此，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋转让合同的有效要件，未办理过户登记不影响转让合同的效力。只要转让合同符合合同的有效要件，合同即视为有效。《合同法》第四十四条第二款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”，其规定合同生效必须办理的批准登记手续与房屋产权过户登记是两个不同性质的为问题。 《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让、和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”，该规定即为物权区分原则——物权变动的原因与物权变动的结果相区分。区分原则的基本要求是：合同归合同，变动归变动。即房屋转让合同是属于债权行为，合同是否有效是债权法的效力问题，房屋过户登记是物权行为，物权变动是否有效是物权法效力问题;前者是原因，后者是前者履行的结果。故合同是否有效，从签订之日就已经确定，而不能通过是否履行反过来决定合同的效力。[3]如果合同签订后，因主观原因(当事人不协助办理)或因客观原因(行政机关不予办理)无法过户，属于不履行合同义务或履行合同不符合约定，只是不发生物权变动的结果，不影响合同的效力。 同时根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》(法释{1999}19号)第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”国务院1999年的通知及2004年的决定两个文件并非行政法规，而只是相关部门的规范性文件，不能作为认定合同无效的依据，所以农村宅基地房屋买卖并不存在法定的无效事由。 《土地管理法》虽然规定了“一户一宅”和“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”，但是，从其立法精神来看，这些条文主要的法律效果体现在国家对集体土地地行政管理上，旨在维持农业用地的数量，防止农用地特别是耕地被违法占用，保证农民的自下而上之本，而宅基地本身就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少。同时违反该规定的，除了要承担行政法律责任外，最重要的是不得再申请宅基地，这些规定虽然是强制性规范，但与合同的效力并未联系在一起。从法律上讲，行政法律规范的效力和适用范围，不能“越权”波及到民事法律关系，这是市场经济和社会法制化的必然要求。 即使在认可《土地管理法》的相关强制性规范内容下，但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》(法释〔2009〕5号)规定：“第十四条合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。” 根据解释规定及相关法理学说，强制性规范包括效力强制性规范和管理性或取缔兴规范。所谓效力性规范，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范;或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。所谓管理性规范或取缔性规范，指法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，而且违反此类规范后如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人的利益的规范。 对于强制性效力性规定的区分方法,王教授提出三分法: 第一,法律、法规规定违反该规定,将导致合同无效或不成立的,为当然的效力性规定; 第二,法律、法规虽然没有规定:违反其规定,将导致合同无效或不成立。但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益,这也属于效力性规定; 第三,法律、法规没有规定:违反其规定,将导致合同无效或不成立,虽然违反该规定,但若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益,而只是损害当事人利益的,属于取缔性规定(管理性规定)。[4]根据《土地管理法》关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定而不是强制性效力规范，不能以此确认房屋转让合同的效力为无效。 房产转让相关知识，推荐阅读： 购买的期房，如何转让 购买的期房，如何转让 引用法条： [1]《中华人民共和国物权法》 [2]《中华人民共和国合同法》第四十四条 [3]《关于加强农村宅基地管理的意见》 [4]《中华人民共和国土地管理法》第六十三条 [5]《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条 [6]《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条 [7]《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 [8]《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第五十二条 |
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