| 问题 | 延期办证咋算违约金 |
| 释义 | 一、延期办证咋算违约金 依照最高人民法院《商品房买卖合同解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对商品房买卖合同履行中开发商一方逾期办理房产证承担违约责任的方式为违约金。但是该条款对开发商逾期办理房产证所支付的违约金能否适用诉讼时效却没有作出明确的规定。按照合同法理，一般来说，违约金应从开发商在约定或法定期限内未履行相应的办证义务之日起计算。根据民法原理，逾期办证是一种违约行为，买受人要求开发商承担违约金责任是基于合同之债所享有的债权请求权，可适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。从开发商违约行为发生之日起，买受人就应当知道其权利受到侵害，其要求开发商支付违约金的请求权随即发生，诉讼时效期间应从开发商违约行为发生之日起算。在审判实践中，开发商的原因造成逾期办证的违约金之诉讼时效起算不能一概而论，因情而异。 最高人民法院民一庭法官韩*斌(曾参加《商品房买卖合同解释》起草工作)在《人民司法》2006年第5期或《民事审判指导与参考》2006年第1辑上发表的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第18条规定的解读》一文中认为：?逾期办证违约金的诉讼时效计算应分三种情况处理： （一）当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效； （二）当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效； （三）当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的，从公平诚信原则出发，由出卖人按照买受人已付购房款总额，参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，即《商品房买卖合同解释》第十八条第二款的规定。在理解适用该规定时，也是将违约责任作为继续性债权来确定违约金数额，这既可促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。经过几年的审判实践，需要补充以下两种情况： （一）当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效;没有约定违约金或者损失数额难以确定的，自逾期之日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准逐日或逐月计算。每日或每月的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日或逐月届满。买受人诉请开发商支付起诉前两年内的违约金，应予以支持;两年前的违约金如果没有时效中断、中止或延长事由的，则不予支持。 （二）开发商虽逾期办证，但在买受人起诉之前已办理了房产证的，应从买受人收到房产证之日起算诉讼时效。当业主或买受人在超过两年诉讼时效期间才起诉的，法院应驳回其诉讼请求。 逾期未办证的违约金应当根据当时所存在的实际情况进行确定，具体来讲，就是要明确是什么原因导致办证的逾期，再结合相关法条，这个问题应该就会比较明晰了。当然，如果您对这个问题还存在什么疑惑的话，法律咨询网也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。 |
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