| 问题 | 担保法案例关于房贷风险 |
| 释义 | 风险一：房贷合同中“开发商承担阶段性担保责任”条款无效。 所谓阶段性担保责任，就是开发商仅在银行办理房产抵押手续之前，为购房人向贷款银行承担保证责任。 [案例]：2003年，某房地产公司与林先生签订了一份《商品房买卖合同》，并为林先生向银行贷款担当担保人，约定承担“阶段性担保责任”。两年后，林先生搬进了房屋，并拿到了房屋的产权证，办理了房产抵押手续。之后由于种种原因，林先生未能依照合同向银行履行还贷义务。银行在对房屋进行拍卖后发现，由于市场原因房屋价值缩水严重，拍卖所得的款项仍不足以偿还林先生应向银行交纳的贷款，遂要求房地产公司承担连带保证责任，交纳不足的那部分款项。房地产公司拒绝了银行的要求。于是，银行将房地产公司告上了法院。 法院经审理后认为，虽然在林先生与银行签订贷款合同中约定：房地产公司所承担的担保责任是“阶段性保证责任”，但是这个“阶段性保证责任”与最高人民法院出台的《担保法若干问题的解释》存在矛盾，故法院最终判定房地产公司仍需承担剩余全部的担保责任。 [评析]：在现实生活中，在购房贷款合同中普遍存在着“开发商承担阶段性担保责任”的条款。这个条款意味着开发商的保证责任将在房产办理了抵押手续之后解除。开发商之所以设定这个条款，目的在于防止购房人在办理房产抵押前发生还贷违约，同时也避免使开发商承受额外的交易风险。 但是，这个条款却与最高人民法院出台的《担保法若干问题的司法解释》中的相关解释存在矛盾，《担保法若干问题的司法解释》规定：“保证人承担保证责任的期限短于主债务履行期限的，应视为未约定保证责任期限。”这也就可以理解为“阶段性担保责任”条款无效，只要购房人无法向银行还贷，作为担保人的开发商就应承担保证责任。因此，开发商和购房者都应注意购房贷款合同中有关“开发商承担阶段性担保责任”条款是无效的。 近几年，随着我国各地房地产交易的持续升温，房贷纠纷亦呈递增趋势。从2004年至2006年，仅北京市海淀区人民法院就审结了商品房贷款纠纷案件近60件，案件的数量呈现增长趋势。笔者通过对这些房贷案件的分析和总结，发现纠纷均由购房贷款合同引起，购房贷款合同的订立和履行过程中存在着法律风险，很多房贷纠纷都是由于房地产公司和购房人忽视了风险造成的。 风险二：“贷款合同与房产买卖合同相互独立”引发购房人权益受损。 [案例]：2005年，陈女士购买了北京市某房地产开发公司开发的一套期房。陈女士入住该房屋后，发现现房与设计及图纸严重不符。陈女士遂以购买的房屋存在缺陷严重影响其生活为由，停止向贷款银行还贷。银行遂要求房地产公司履行担保人的责任，为陈女士承担向银行还贷的义务。房产公司在交清了全部贷款本金、利息和罚金后，向法院提起诉讼，要求陈女士归还上述款项。法院经审理判定陈女士须向房地产公司履行还款义务。结果陈女士吃了个哑巴亏。 [评析]：购房贷款合同与房产买卖合同二者之间虽然存在着一定的联系，但是二者仍然属于两个完全独立的合同。在期房交易过程中，购房人只有向开发商支付了首期款，并向银行还贷一定时间后才可能拿到房屋的钥匙。这就导致即便购房人在领了房屋钥匙后发现房屋出现这样或那样的问题，起诉开发商，仍然需要继续履行向银行还贷的义务。结果就是购房人全额购买了一套存在质量瑕疵的房产。 需要购房人注意的是，购房人一旦以房屋质量出现问题为由停止向银行还贷，那么开发商在承担担保责任，向银行支付了购房人所欠的贷款后，就可以合理合法的要求购房人还款。到那时，购房人只有先向开发商履行了还款义务，才能就房屋质量问题展开维权。 因此，购房人在得知开发商违约后应及时向法院提起违约诉讼，与开发商解除房产买卖合同，或者取得一定范围内的房款返还请求权，以此保证自己的利益。 风险三：开发商因忽视与银行约定房产抵押登记时间而利益受损。 房产抵押是目前购房贷款合同中的一项非常重要的条款。根据这一条款的规定，购房人在申请贷款后，须将房产证明交予贷款银行，并由银行对该房产办理抵押登记手续，一旦购房人不能继续还贷，银行就会把抵押的房产进行公开拍卖，拿拍卖所得的款项来偿还购房人所欠的贷款。 [案例]：宋先生由于要购买某房地产公司开发的商品房，遂向某银行申请办理了商业贷款。正常还款3年后，宋先生由于家庭原因无力再按期还贷。这时，宋先生已经入住房屋1年了，可是，由于在房地产公司与银行之间的贷款合同中没有对办理房产抵押登记的期限作出限定，故直到宋先生违约时，银行也没有办理房产抵押登记，这就意味着房地产公司必须承担相应的担保责任，支付宋先生尚欠的贷款。 [评析]：购房贷款合同中的房产抵押条款不仅对降低银行信贷风险有重要意义，同时也与开发商的利益密切相关。其原因就在于：办理了房产抵押登记以后，一旦购房人无力还贷，首先是由银行对房产进行拍卖，如果所得款项足以偿还购房人所欠贷款，那么开发商无需承担任何责任。 可是在实际操作中，开发商在与银行签订贷款协议时往往会忽视与银行约定办理房产抵押登记的时限，使得在贷款协议中既没有明确办理房产抵押登记的具体时间，也未对双方在合作办理房产抵押时的权利义务进行合理配置。这个疏忽会造成：一旦购房人无力还贷，由于房产没有办理抵押登记，银行无法对房产进行拍卖，就会由开发商出面承担担保责任的结果。这个结果在无形中加重了开发商的负担，使其在房产交易过程中的风险增加。 |
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