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问题	拆迁产权调换的过程中需要注意的问题
释义	一、拆迁产权调换的过程中需要注意的问题     （一）产权调换是一种财产损害补偿方式，不是财产交易行为。     现行拆迁法规关于房屋拆迁补偿有两种方式:一种是用货币的方式对被拆迁人房屋所有权的丧失进行补偿，即所谓货币补偿一种是用转移房屋所有权于被拆迁人的方式对被拆迁人的损失予以补偿，即所谓产权调换。旧房被拆除，被拆迁人对旧房的所有权即已灭失。因为拆迁行为使得被拆迁人的房屋所有权灭失，造成了财产利益丧失，所以需要补偿。     无论是用货币补偿，还是用房屋补偿，其法律意义在于补偿。因此，国务院拆迁条例中对拆迁人和被拆迁人签订的协议称为拆迁补偿安置协议。由此可见，所谓产权调换是一种财产损害补偿行为，将新房的所有权转移至被拆迁人名下，用以补偿其原有房屋所有权灭失的财产损失。     （二）房屋兑换是房屋所有权转移的法律行为，是一种财产互易行为。     房屋兑换与产权调换在法律意义上截然不同。房屋兑换是房屋所有权主体基于私权利自治原则，对各自所有权的客体采取的法律上的处分――互相向对方转移所有权，互相取得对方房屋的所有权，是一种财产互易的行为。财产互易就要求两个房屋的所有权必须是现实的，可以互相转移的。          二、房屋拆迁产权调换协议     甲方：_____________________________________________     营业执照注册号：___________________________________     法定代表人：_______________________________________     委托代理人：_______________________________________     受委托拆迁单位：___________________________________     营业执照注册号：___________________________________     法定代表人：_______________________________________     乙方：_____________________________________________     法定代表人：_______________________________________     委托代理人：_______________________________________     根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《_________》及其他有关法律、法规之规定，甲方和乙方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋拆迁补偿安置达成如下协议：     第一条　拆迁房屋依据     甲方因项目建设需要，经审查批准，于_______年______月______日，取得了（_________）拆许字（_________）第_______号《房屋拆迁许可证》，实施房屋拆迁。乙方所有的房屋属于该拆迁许可证核准的拆迁范围内。     第二条　乙方房屋的基本情况     乙方房屋坐落于__________________，土地为________，房屋用途为________，建筑结构为_______，建筑面积为________平方米，附属物包括：_________，证件名称：_________，证件：_________号，地籍：_________号。     第三条　补偿金额     甲方补偿乙方各项费用和金额如下：     1.房屋的货币补偿金额为人民币_________元整（详见附件一评估报告）;     2.附属物补偿金额为人民币_________元整（详见附件一评估报告）;     3.搬迁补助费为人民币_________元整;     4.停产停业的直接经济损失补偿费为人民币_________元整;     5._____________________________________________________________。     总计补偿金额（大写）人民币__________________元整。     第四条　产权调换房屋     1.甲方用于产权调换的房屋为现房，坐落于_________________，建筑面积_________平方米（其中：套内建筑面积_________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_________平方米）。产权调换房屋的价款总额人民币_________元整。     2.甲方用于产权调换的房屋为期房（房屋平面图见附件二，房号以附件二上表示为准），坐落于__________________，建设用地规划许可证为_________，建设工程施工许可证为________，[土地使用证号][土地使用权批准文件]________，房屋用途为________，属_________结构，层高为_________，建筑层数为_________，地上_________层，地下_________层。（房屋装饰、设备标准见附件三）     （1）该房屋阳台是[封闭式][非封闭式]。     （2）该房屋协议约定建筑面积为____________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_________平方米。     （3）该房屋单价为每平方米_________元（人民币），总金额为人民币_________元整。     （4）协议约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。房屋交付后，产权登记面积与协议约定面积发生差异，双方同意按下列方式进行处理：___________________________。     （5）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知乙方。乙方在通知到达之日起15日内有权做出是否退房的书面答复。乙方在通知到达之日内起15日内未作书面答复的，视同接受变更。甲方未在规定时限内通知乙方的，乙方人有权退房。乙方退房的，甲方须在乙方提出退房要求之日起_________天内将乙方的房屋拆迁补偿金额支付给乙方，并按利率付给利息。乙方不退房的，应当与甲方另行签订补充协议。     第五条　差额结算     被拆除房屋与产权调换房屋差价款为，由支付给对方。该款于_________年_________月_________日前结清。     第六条　搬迁     乙方在_________年_________月_________日前搬迁腾空房屋，经甲方确认，旧房由甲方拆除。     第七条　产权调换房屋的交付     1.甲方在年月日前将产权调换房屋交付给乙方。     2.甲方应当在产权调换房交付使用后_________日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，甲方按补偿金额的_________%向乙方支付违约金。     第八条　过渡方式     乙方按下述第_________种选择过渡方式，甲方按乙方选择的方式给予支付临时安置补助费或提供周转用房：     1.乙方自行解决过渡用房。在过渡期内，临时安置补助费为每月_________元，按_________个月计算，计_________元;甲方先支付乙方_______个月，计_________元，余_______个月，计_________元，由甲方在的产权调换房屋交付时给付。（临时安置补助费自乙方旧房搬迁腾空验收合格之日起按月计算，发至产权调换房屋交付后四个月止。）     2.甲方提供周转用房。在过渡期内，甲方不支付乙方临时安置补助费。在甲方将产权调换房屋交付给乙方使用后四个月内，乙方腾退周转用房。     第九条　违约责任     因甲方的责任延长过渡期限的，乙方自行解决过渡用房的，自逾期之月起，甲方按照支付给乙方临时安置补助费，逾期超过六个月的，从第七个月起按支付给乙方临时安置补助费;乙方使用甲方提供周转用房的，除甲方继续提供周转用房外，自逾期之月起，甲方按照支付给乙方临时安置补助费。     第十条　注销     乙方应在年月日前向甲方移交有关房屋、土地证件，由甲方统一向房管、土地部门办理注销手续。     被拆迁房屋的水、电、电话、有线电视、天然气等迁移、转户、销户手续，乙方自行到有关部门申请办理，并结清已使用的水、电、气等费用。     第十一条　协议的争议解决     本协议的履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，按下述第[　　]种方式解决：　     1.提交_________仲裁委员会仲裁。     2.依法向人民法院起诉。     第十二条　本协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。     协议附件与本协议具有同等法律效力。     第十三条　本协议自双方签订之日起生效。     第十四条　本协议连同附件共_________页，一式_________份，甲乙双方各执_________份。     甲方（盖章）：______________　　乙方（盖章）：______________     法定代表人（签字）：________　　法定代表人（签字）：________     委托代理人（签字）：________　　委托代理人（签字）：________     _________年______月_______日　　_________年______月_______日     签订地点：__________________　　签订地点：__________________     受委托拆迁单位（盖章）：__________     法定代表人（签字）：______________     经办人（签字）：__________________     __________年_________月_________日     签订地点：________________________     附件     附件一　评估报告（略）     附件二　房屋平面图（略）     附件三　装饰、设备标准（略）     三、拆迁产权调换的标准     （一）被拆迁人只能选择与被拆迁房屋产权证载明的法定面积最接近的户型，拆除一个产权安置一个产权。被拆迁房屋产权面积超过安置房最大户型面积的，由本人申请，经拆迁人同意，可选择多套安置房，但所选安置房总面积不能超过被拆迁房屋的法定总面积。     （二）安置房平均成本价1498元∕㎡，每套安置房的具体价格按楼层不同乘楼层系数计算。被拆迁人与拆迁人按被拆迁房屋评估价值(含装修装饰)与安置房价值结算差价。     住宅安置房面积超过被拆迁房屋合法面积20%以下的部分，由被拆迁人按成本价购买;安置房面积超过被拆迁房屋合法面积20%以上的部分，由被拆迁人按安置房市场价下浮10%购买。安置房面积少于被拆迁房屋合法面积的部分，由拆迁人按被拆迁房屋依法评估的评估值补偿给被拆迁人     综上所述可知，需要注意产权调换是一种财产损害补偿方式，不是财产交易行为，同时也是一种所有权转移的互易行为。以上就是由法律网编辑整理收集的关于拆迁产权调换的过程中需要注意的问题的法律知识。如果您还有其他问题的，欢迎咨询法律网律师。     引用法条：     [1]《城市房屋拆迁管理条例》
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