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问题	房屋租赁合同的解除
释义	一、可解除房屋租赁合同的情形     根据《合同法》的规定，当事人可以协商一致解除合同，但是如果没有约定的，那么可在以下情况解除房屋租赁合同：     (一)承租人解除     1、《合同法》第二百三十一条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。     2、《合同法》第二百三十三条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。     (二)出租人解除     1、《合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。     2、《合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。     3、《合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。     二、违约情况下解除房屋租赁合同     依法签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，是受法律保护的，双方当事人应认真履行。但由于承租人可能在无正当理由的情况下不想履行租赁协议，有可能在与出租人未协商或协商未果的情况下，擅自搬离承租房屋，停止履行合同义务。这种情况属于承租人违约，从严格的法律意义上看，并不应当受到法律支持。但鉴于房屋租赁合同履行期间的长期性，在此过程中承租人可能由遇到无法预料情势变更，为体现公平原则，平衡各方利益，避免社会资源的浪费，酌情有必要对其解除合同请求予以支持。     三、解除房屋租赁合同，需要承担违约金吗?     基本案情：张某在大学毕业后因为找不到房子，所以就匆匆忙忙地合租了一个单间。与房东签了一年的房屋租赁合同，入住一个月后张某发现那里的环境不好，而且还很吵杂。于是张某向解除租赁合同，租赁合同中约定了违约金，这种情况下自己不租了需要承担违约金吗?     案例分析：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”     依照上述情况，张某如果不想租了，解除租赁合同，应当按照合同约定支付违约金。因为租房合同是张某与房主双方自愿签订的，属合法有效的合同，受法律保护。如果张某要解除房屋出租合同，这一行为就属于违反合同约定，成为违约一方，非违约方理所当然地有权利按照约定处理要求你按照合同约定的违约金处理。     提前终止租房合同涉及到权利义务的解除，租房者最好在解除前先与房东协商好。也就是说，房东和租房者经过协商来提前终止合同，双方可以对提前终止合同的条件以及押金的退还等问题作出约定。协商提前终止租房合同，可以最大程度地减少纠纷，避免纷争。如承租方承诺在解除前为房东找到下一位承租者而不承担其他因提前解除而产生的相应责任，因为这样也不致房东的房屋空置无法获得租金，而且这一方法在实践中很受用，除非遇到非常不好说话的房东。     四、解除房屋租赁合同的方式     (一)如果当事人协商一致解除租赁合同的，那么自达成书面协议起，房屋租赁合同解除;     (二)如果房屋租赁合同中约定了解除合同条件的，那么自条件成就时，合同自动解除。但是在这种情况下，如果当事人对合同是否解除发生争议的，应当起诉由法院审理;     (三)如果出现了法律规定的解除情形，那么合同自一方的解除通知到达另一方时解除。但通常当事人会对合同解除与否发生争议，最终也只能向法院起诉由法院审理。          引用法条：     [1]《中华人民共和国合同法》第两百三十一条     [2]《中华人民共和国合同法》第两百三十三条     [3]《中华人民共和国合同法》第两百一十九条     [4]《中华人民共和国合同法》第两百二十七条     [5]《中华人民共和国合同法》第两百二十四条     [6]《中华人民共和国合同法》第一百零七条
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