| 问题 | 房产抵押纠纷 |
| 释义 | 张先生于今年4月27日，与昊宇房地产开发有限公司签约购买了位于通州梨园经济开发区的“旗舰凯旋”5号楼的一套房产。张先生向记者陈述了事情的经过：5月中旬左右，张先生在社区网论坛上知道了房子被抵押的事情，当即打电话给项目的销售人员，房产早被抵押之事得到了证实。在律师的建议下，6月初他又到通州区国土资源和房屋管理局调查有关信息，进一步确认了他所购买的5号楼和其他几栋楼及该部分楼宇所在的国有土地的使用权已在去年11月5日用于贷款抵押，并且直到他签购房合同时，他买的这套房产还未解除抵押。张先生说，此前他曾多次去过项目的售楼处，每次问房产有没有被抵押时，销售人员都明确答复说没有抵押。张先生还说，在5月底最后一次去售楼处时，张先生带着律师询问某销售经理，该销售经理曾说，销售人员所说的并不代表公司，公司并没有说房子没有被抵押，公司不认为这是欺诈行为，也没有什么好解释的。张先生于是以开发商欺诈为由，向法院提出返还65450元房款和同样数额赔偿的诉讼请求。 律师 不知情买了抵押房 可请求不超过双倍的赔偿 今年6月1日起执行的最高人民法院有关商品房买卖合同纠纷出台的司法解释第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：“……(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;……”依照此规定，因不知情而签订了购房合同的买受人，除了可以依照合同法的规定获得“实际损害”赔偿外，“还可以”要求出卖人给予不超过已付购房款一倍的“法定赔偿”。王辉律师认为，根据合同法，开发商应承担权利和质量的瑕疵担保责任，也就是说开发商应当保证其所售的房屋的产权没有问题，能够保证购房者占有、使用、处分该房产并获取收益。但是签约时，房产已被抵押，必然会对购房人的权利造成侵害，可能由于工程烂尾，导致开发商无力还贷，银行作为抵押权人行使抵押权，而购房人是房钱两空。依据消法，对于所售房屋已被抵押的事实的恶意隐瞒，也侵犯了购房者作为消费者的知情权进而影响了选择权，作为房屋的权属情况应属商品房的重大情况，开发商应明示使购房者知悉该情况，而本案中如张先生有明确的证据证明开发商故意隐瞒所售商品房已被抵押的重大客观事实，显属恶意欺诈购房者。但到底能否获得双倍索赔，还要看个案的具体情节，以及法院的自由裁量。虽然此类案件还没有先例，但他认为原告有获得合理补偿的可能。 销售 要么退房要么签补充协议 该项目某销售负责人对记者说，该项目的确在去年11月5日抵押了7栋楼，其中4栋楼已于今年4月16日解除了抵押，现在还有3号楼、5号楼、13号楼和20号楼的一二层房产尚未解押，5月27日项目曾向未解除抵押的几个楼座业主发了签订补充协议的通知。而据有的业主反映，开发商的抵押告知书及补充协议文本是6月2日收到的，内容是：“昊宇房地产开发有限公司开发建设的国有土地使用证号为：京通国用字第008号，国有土地使用证上使用的土地及地上建筑物5号楼与中国建设银行通州支行签订借款合同、抵押合同，经中国建设银行通州支行同意对外销售抵押物并在办理产权登记备案前予以解押。”该销售负责人说，开发商已承诺今年12月解除抵押，并按规定时间办理房产证所需的材料交管理部门备案。得到签订补充协议通知的业主，要么签协议，要么给予退房，也可以换房。通知签订补充协议的20多位业主，除了个别业主，基本都已签订了协议。对于张先生的诉讼，开发商在收到法院传票后明确表示准备反诉。 业主 希望开发商按时解押 不少业主并不想退房，认为只要开发商能按照承诺的时间解除抵押，办下房产证就行。王辉律师认为，诉讼是有风险的，需要信心和勇气，要付出相当的时间、精力与财力。采取息事宁人的态度，在一定程度上纵容了开发商的行为。有专业人士指出，抵押的目的在于保护抵押权人实现其被担保的债权。这意味着，凡是同意购买已抵押房产的购房人，届时将无法保护自己的利益。 |
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