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问题 普通住宅土地增值税怎么算?
释义
    一、普通住宅土地增值税怎么算?
    计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率;
    （一）公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
    纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收。
    计算增值额的扣除项目：
    1、取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;
    2、与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。
    （二）土地增值税实行四级超率累进税率：
    1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
    2、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
    
    二、土地增值税计算
    土地增值税的具体计算步骤如下：
    （一）计算增值额：
    增值额=房地产转让收入—扣除项目金额
    （二）计算增值额占扣除项目金额的比例：
    增值额占扣除项目金额的%=增值税/扣除项目金额×100%
    （三）计算应纳税额：
    应纳税额=∑（每级距的增值额×适用税率）
    1、某纳税人转让房地产共取得收入300万元，其扣除项目金额为100万元，则其应纳土地增值税税额为：
    （1）先求增值额
    增值额=300-100=200（万元）
    （2）再计算增值额与扣除项目金额之比
    增值额占扣除项目金额的%=200/100×100%=200%
    显然，增值额分别适用30%、40%、50%三档税率。
    （3）计算土地增值税税额
    应纳税额=100×50%×30%+100×（100%-50%）×40%+100×（200%-100%）×50%=85（万元）
    [例2]某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1800万元（假定城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%）。开发此住宅该房地产公司共支付地价款200万元（含相关手续费2万元），开发成本400万元，贷款利息支出无法准确分摊。已知该地区人民政府确定的费用计提比例为lo%。则该房地产开发公司应交纳土地增值税为：
    1.收入总额：1800万元
    2.扣除项目金额：
    （1）支付地价款：200万元
    （2）支付开发成本：400万元
    （3）计提费用：（200+400）×10%=60（万元）
    （4）扣除税金：
    1800×5%×（1+7%+3%）=99（万元）
    （5）加计扣除费用：
    （200+400）×20%=120（万元）
    （6）扣除费用总额：
    200+400+60+99+120=879（万元）
    3.增值额：
    1800-879=921（万元）
    4.增值比率：
    因此适用三档税率。
    5.应纳税额：
    应纳税额=879×50%×30%+879×（100%-50%）×40%+（921-879）×50%=338.65（万元）
    三、土地增值税清算扣除项目包括什么
    （一）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：
    1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
    2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
    3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
    （二）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
    （三）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。
    （四）房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
    （五）房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
    （六）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
    以上就是法律网小编为您详细介绍关于普通住宅土地增值税怎么算?的相关知识，根据相关的知识了解，普通住宅土地增值税的计算是有一定步骤进行计算的，如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询法律网，我们会有专业的律师为您解答疑惑。
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更新时间：2025/4/4 11:41:52