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问题	破产管理人解除商品房买卖合同需考虑的因素
释义	一、破产管理人解除商品房买卖合同需考虑的因素     （一）商品房买卖合同的效力     实务中，房地产企业为了筹集建设资金，除合法预售行为外，往往还存在销售“图纸房”等大量违规销售行为。对于企业未取得商品房预售许可证明而签订的合同，无论购房人是否已经支付全部或大部分购房款，原则上都应当根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定认定合同无效，对该种商品房买卖合同以法律规定的无效合同的原则进行处理；     （二）商品房买卖合同是否属于双方均未履行完毕的合同     在认定商品房销售合同有效的情况下，管理人需主要判断该合同是否属于双方均未履行完毕的合同。需判断购房者及房地产企业的合同义务是否履行完毕，房屋是否完成交付，房屋是否完成产权变更等因素予以综合判断。     （三）合同解除或继续履行对债务人财产价值的影响程度     如何将债务人财产价值提升，提高债权清偿比例是管理人维护债权人利益的重要工作之一。如果继续履行合同可以有效增加债务人财产并使全体债权人受益，则管理人不应选择解除合同而应决定继续履行并及时通知对方，反之则应选择解除合同。管理人可本着债务人资产最大化的原则选择是否解除购房合同。     （四）是否有利于减少债务人纠纷或债务     对于购房人尚未支付全部或大部分购房款的合同，管理人不宜一概按照解除处理，而应根据重整实际需要决定是否解除。如果决定继续履行合同，并且继续履行不会降低债务人财产价值，反而可以有效减少纠纷或债务的，则可以遵循合同法鼓励和保护交易的立法本意，决定继续履行合同。     （五）购房合同是否具备继续履行的客观条件          二、解除商品房买卖合同怎么赔偿     因出卖人的过错导致商品房买卖合同被解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。     因此，从立法上看，我国已经确认了商品房买卖合同的解除与损害赔偿请求权能并行而非相悖的制度。但，具体到司法实践中，大部分法院都只支持部分损失，很少有全部损失都支持的。     如何确定房屋的差价损失呢?一般在法院都是首先主持调解，调解不成申请鉴定按照鉴定价格判决。     商品房买卖合同的解除也就是退房，可是退房不是想退就能退的，必须符合一定的条件，此时要么是符合法律规定的条件，要不就是符合双方约定的条件。     三、商品房买卖合同解除协议     甲方：     乙方：     甲、乙双方于 年 月 日签订了编号为NO： 的《北京市外销商品房预售契约》/《北京市商品房买卖合同》（下称“该契约”）。现双方经友好协商，达成如下一致意见：     1.甲方同意按本协议约定的时间及条件与乙方处理相关事宜，依该契约的约定，甲方应向乙方返还双倍定金、已付房价款及相应利息共计人民币 元，除尚未归还之银行贷款外，甲方需向乙方实际支付人民币 元。银行贷款部分款项共计 元由甲方 年 月 日直接返还予贷款银行，并向乙方提供银行的收据，做为乙方与银行解除借款合同的依据。     2.双方同意甲方按照下列期限，分期将除银行贷款部分外的购房款直接支付给乙方：     （1） 年 月 日之前，甲方向乙方支付 %计 元直接返还款项。     （2） 年 月 日之前，甲方向乙方支付 %计 元直接返还款项。     （3） 年 月 日之前，甲方向乙方支付 %计 元直接返还款项。     （4） 年 月 日之前，甲方向乙方支付 %计 元直接返还款项。     （5） 年 月 日之前，甲方向乙方支付 %计 元直接返还款项。     （6） 年 月 日之前，甲方向乙方支付款项计 元，以及交付返还全部银行贷款后银行所提供的收据。     3.乙方如系以银行抵押贷款方式支付部分房价款的，自本协议签署之日起至该契约正式注销之日，每月应向贷款银行支付的抵押贷款月均还款（下称“月均还款”），由甲方支付，乙方给予必要的配合，且乙方无须再向甲方归还。     4.甲方按本协议第2条第（6）款约定执行完毕后，双方另行签订解约协议解除该契约。自该契约解除后，乙方不再对该契约项下的房屋及其相关建筑享有任何权利，甲方有权另行处置该契约项下房产。在该契约解除之前，如果乙方不再要求退房、解约的，可与甲方另行协商。     5.甲方向乙方支付全款计 元之后，并且双方签订解除该契约的文件生效后，乙方应授权甲方至北京市国土资源与房屋管理局（下称“房地局”）办理该契约注销登记手续之全部所需文件（包括签署递交房地局的解约协议、返还甲方开具的付款票据和合同等）。     6.甲乙双方同意该契约之注销登记手续于甲方向乙方支付完毕全部直接返还款项后15日内办理。     7.本协议自双方签字之后甲方向乙方所支付首批还款计元到达乙方账户开始生效，壹式陆份，甲乙双方各持叁份。     甲方： 乙方：     代表： 代表：     以上就是法律网小编为您详细介绍关于破产管理人解除商品房买卖合同需考虑的因素的相关知识，包括商品房买卖合同的效力、对债务人财产价值的影响程度、是否有利于减少债务人纠纷或债务等。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询法律网，我们会有专业的律师为您解答疑惑。     引用法条：     [1]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
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