| 问题 | 消费者遇到“一房二卖”该如何处理 |
| 释义 | 导读：一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。 一名韩国籍“老赖”一房二卖卷款潜逃坑惨了购房者，其在中国境内无任何财产，仅存一张高尔夫会员卡。近日，昆山法院法官将这张价值15万元的高尔夫会员卡交付受害人抵债，圆满执结了这起商品房买卖合同纠纷案件，有效地挽回了购房人的损失。 2008年，来昆山经商的金某夫妻与韩国人田某签订了房屋买卖合同，金某依约向田某支付了购房定金6万元。谁知，田某后脚又将房子卖给了别人，还过了户。金某夫妻气愤之下将田某告上法庭，昆山法院开庭审理后，判决田某双倍返还金某夫妻定金12万元。而此时，田某已经逃之夭夭了。 案件进入执行程序后，承办法官经过详细调查，发现田某踪影全无，在中国境内毫无财产，仅存一张记名高尔夫俱乐部会员卡，案件执行陷入僵局。法官走访了该高尔夫俱乐部，发现了该高尔夫俱乐部较为高端，采用终身会员制，入会费不菲且已不再接受会员申请，田某当初花了三十三万元才成为会员之一。法官依法委托评估公司对该会员卡进行了评估，评估价值为15万元。在随后的拍卖中，该会员卡流拍。 承办法官了解到金某夫妻是来昆山做生意的朝鲜族人，便询问金某夫妻是否愿意以该会员卡抵债。金某考虑到成为该高尔夫俱乐部会员有拓展生意场上人脉的好处，欣然申请以卡抵债。一件看似很难圆满执结的案件最终皆大欢喜。 对一房二卖纠纷，实务中应分别不同情况予以不同的处理： 1、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。 在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。 前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。依据《合同法》第一百一十条第\（一\项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。 2、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。 此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，.不构成买卖合同的标的物。关于无权处分制度，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。” 3、两次买卖均未完成过户登记的处理。 在两次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。 房屋买卖合同买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求权。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。 故就两个合同的履行而言，首先应当以请求办理过户登记的先后，确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的，应以约定的履行期届至日的先后，确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权；一合同约定了履行期限，另一合同没有约定履行期限，可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权；均没有约定履行期限的，原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权，但订立在先的合同的买受人获得登记申请权的时间在前，应以订立合同的先后，来保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权，而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权，登记机关应优先受理前买受人的登记申请，法院可判决强制出卖人履行前一合同，督促其及时办理登记手续。 引用法条： [1]《中华人民共和国合同法》第五十一条 [2]《中华人民共和国合同法》第一百一十条 [3]《中华人民共和国合同法》第一百三十二条 |
| 随便看 |
|
法律咨询问答库收录2074234条法律问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解析，是法律学习是实务的有利工具。