一、房产抵押贷款还不起了怎么卖房子
1.转按揭
最简单直接的一种方法，在二手房买卖中通俗的讲就是把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
2.用买方的首付款缴清剩余贷款
这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。
3.利用银行贷款来缴清剩余贷款
如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清或买方虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产，可以采取这种方式。但前提是房主有银行认可的抵押物（如其他房产）用来申请贷款。这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款，促成交易的成功。
二、抵押贷款过程中需要注意什么
法律网提醒您，抵押贷款过程中需要注意：
1.注意房屋产权：并不是所有的房子都能办理抵押贷款的，首先大家要搞清楚房屋的产权是否存在问题，银行严要求办理抵押贷款的房子必须符合国家规定能在房产市场上进行交易的条件。
2.注意银行贷款要求：银行对贷款人也是有要求的，银行为了保证自己借出去的款项能够及时收回，就会着重考察贷款人的还款能力。一般银行要求贷款人要有稳定的经济收入，信用良好，并且有还款能力，没有违法的行为和逾期还款记录。
3.注意还款方式：银行抵押贷款主要有两种还款方式，等额本金还款方式和等额本息还款方式。
4.注意按时还款：贷款人要在还款日之前将还款金额存入相应的账户，另外还要注意如果中途遇到困难导致无法按时还贷的话，购房者可以向银行提出变更贷款期限的申请，如果贷款银行同意就可以办理贷款延长。
三、办理房产抵押登记需要什么材料
法律网提醒您，办理房产抵押登记的材料：
1.营业执照复印件；
2.抵押当事人的身份证明或法人代表证明书；
3.如代理人办理，应有法人代表或当事人的授权委托书；
4.借款合同(主合同)；
5.抵押合同；
6.抵押物的产权证明(包括《国有土地使用权证》、《房屋所有权证书》)；
7.如果抵押物属于合资企业或股份公司拥有，应有董事会同意抵押的决议书；
8.如果是重复抵押，应提供前抵押权人同意再次抵押的书面文件；
9.如果是共有房产的抵押，应提供所有共有人同意的书面文件；
10.抵押人应有声明其所提供的抵押物没有任何法律瑕疵的书面文件；
11.其他与抵押有关的法律文件。
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