| 问题 | 城市房地产拆迁评估中出现原因分析 |
| 释义 | 选择，尤其是对被拆迁人而言，政府的干预往往损害了其最基本的生存权和最根本的财产权。政府强行干预必然后果就是造成拆迁人的力量和利益远远大于被拆迁人的严重失衡状态，并进一步引发严重的拆迁纠纷。 3、公共利益和商业利益的错位 从法律和道理上讲，为了社会公共利益的需要，可以对个人财产进行合法的限制和剥夺。但是，个别地方政府却借此将这个“公共利益”的概念无限扩大了，认为既然城市房屋建设是为了城市的改造，那么城市改造就是公共利益;那么在某条大街上要建若干个商业大厦(本来就是商家的商业利益问题)，却也被纳入城市改造的范畴，被说成是公共利益等等。于是，有了公共利益的借口和名义，就可以审批强制拆迁，就可以“打压”被拆迁人的利益。这样一来，拆迁纠纷由此产生。 4、压低拆迁补偿安置价格 城市房屋的拆迁补偿安置价格，是由地方政府决定的。各地方政府在高速发展、加快城市建设和改造进程中，为了吸引开发商的资金投向，大多以行政手段决定基本价格，压制市场价格。这样，开发商就能够以较低的开发成本取得较高的利润;开发商的资金投向了本地，本地的建设项目和城市建设也就有了发展的规模和速度，这也就是为什么有那么多的地方政府频频出击招商引资的原因所在。低成本高发展，是以牺牲被拆迁人的利益为代价的。在这场商家和政府“双赢”的轰轰烈烈的运动中，被拆迁人的利益有时甚至成为了吸引投资和高速发展的障碍。因此，降低成本，压低拆迁补偿安置价格成为个别政府干预拆迁评估的主要手段之一，同时也是拆迁纠纷的焦点所在。 三、法律体系非规范化研究 1、诸多定义没有量化界定 关于“公开市场价格”，对于有较多类似房地产交易资料的估价对象，可以通过三个以上类似的交易实例价格的修正，综合确定公开市场价格。对于没有类似房地产交易实例的估价对象，其公开市场价格的具体值又如何确定?另外，房地产估价是由专业估价人员按照估价目的，遵循估价原则，在综合分析影响房地产价格因素及其影响大小的基础上，采用合适估价方法对估价对象价格做出客观公正的判断、推测的过程。据此，一般认为，凡是按照上述过程对估价对象评估结果，只要不超过公开市场价格一定范围，都应该认为是客观公正的。但是，到底“一定范围”是多大的数量范围? 如果公开市场价格的具体值不予量化，评估价格与公开市场价格差异范围又不予严格界定，那么对于直接关系到拆迁当事人利益的房屋拆迁补偿评估结果，很难让拆迁当事人认为是客观公正的价格。在当前评估机构林立，评估业务竞争激烈，按照《城市房屋拆迁估价指导意见》又允许多家评估机构对同一被拆迁房屋评估的情况下，很可能出现一个评估机构公示估价结果后，被拆迁人私自委托其他估价机构对被拆迁房屋进行重新评估的情况。而当重新评估价格高于原估价结果时，被拆迁人就会认为原估价结果不公正，当估价结果异议又不能协商一致时，就会产生评估纠纷。 选择，尤其是对被拆迁人而言，政府的干预往往损害了其最基本的生存权和最根本的财产权。政府强行干预必然后果就是造成拆迁人的力量和利益远远大于被拆迁人的严重失衡状态，并进一步引发严重的拆迁纠纷。 3、公共利益和商业利益的错位 从法律和道理上讲，为了社会公共利益的需要，可以对个人财产进行合法的限制和剥夺。但是，个别地方政府却借此将这个“公共利益”的概念无限扩大了，认为既然城市房屋建设是为了城市的改造，那么城市改造就是公共利益;那么在某条大街上要建若干个商业大厦(本来就是商家的商业利益问题)，却也被纳入城市改造的范畴，被说成是公共利益等等。于是，有了公共利益的借口和名义，就可以审批强制拆迁，就可以“打压”被拆迁人的利益。这样一来，拆迁纠纷由此产生。 4、压低拆迁补偿安置价格 城市房屋的拆迁补偿安置价格，是由地方政府决定的。各地方政府在高速发展、加快城市建设和改造进程中，为了吸引开发商的资金投向，大多以行政手段决定基本价格，压制市场价格。这样，开发商就能够以较低的开发成本取得较高的利润;开发商的资金投向了本地，本地的建设项目和城市建设也就有了发展的规模和速度，这也就是为什么有那么多的地方政府频频出击招商引资的原因所在。低成本高发展，是以牺牲被拆迁人的利益为代价的。在这场商家和政府“双赢”的轰轰烈烈的运动中，被拆迁人的利益有时甚至成为了吸引投资和高速发展的障碍。因此，降低成本，压低拆迁补偿安置价格成为个别政府干预拆迁评估的主要手段之一，同时也是拆迁纠纷的焦点所在。 三、法律体系非规范化研究 1、诸多定义没有量化界定 关于“公开市场价格”，对于有较多类似房地产交易资料的估价对象，可以通过三个以上类似的交易实例价格的修正，综合确定公开市场价格。对于没有类似房地产交易实例的估价对象，其公开市场价格的具体值又如何确定?另外，房地产估价是由专业估价人员按照估价目的，遵循估价原则，在综合分析影响房地产价格因素及其影响大小的基础上，采用合适估价方法对估价对象价格做出客观公正的判断、推测的过程。据此，一般认为，凡是按照上述过程对估价对象评估结果，只要不超过公开市场价格一定范围，都应该认为是客观公正的。但是，到底“一定范围”是多大的数量范围? 如果公开市场价格的具体值不予量化，评估价格与公开市场价格差异范围又不予严格界定，那么对于直接关系到拆迁当事人利益的房屋拆迁补偿评估结果，很难让拆迁当事人认为是客观公正的价格。在当前评估机构林立，评估业务竞争激烈，按照《城市房屋拆迁估价指导意见》又允许多家评估机构对同一被拆迁房屋评估的情况下，很可能出现一个评估机构公示估价结果后，被拆迁人私自委托其他估价机构对被拆迁房屋进行重新评估的情况。而当重新评估价格高于原估价结果时，被拆迁人就会认为原估价结果不公正，当估价结果异议又不能协商一致时，就会产生评估纠纷。 |
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