登记物权与权利事实状态冲突时的解决路径
江苏经济报 刘浩明 高勇
物权登记，是行政管理部门对所有者权益的一种确权和公示。目前，需要进行物权登记的主要限于不动产和一些特殊动产(如车辆、船舶、航空器等)。然而，物权登记的所有人往往与实际的所有人并不一致。以房产为例，受中国传统观念的影响，事实上为夫妻共有或家庭共有的房产往往登记在丈夫名下，从而带来权利所有者认定难的问题，有时未进行登记的所有者权益难以得到保护。笔者认为，权利的客观事实状态与权利的法律事实状态不一致，可以在权利人内部产生影响，但不能对抗除权利人之外的第三人，即不具有对抗效力。下面结合房产登记谈几点理由：
首先，在司法实践中，一些事实上的所有人主张房产证上的所有权人与他人签署的房屋买卖合同和房屋产权过户行为无效，理由是未经其他共有人同意，从而引发了很多以房产管理机构为被告的行政诉讼，并已有很多胜诉的案例。也基于这个原因，一些地方的房产管理部门在办理房屋产权过户手续时，不仅要求已登记的产权人签名，还要求未被列为共有人的一方配偶也要在买卖合同及过户手续上签名，以避免不必要的麻烦。必须承认，诉讼上的这种支持，不仅损害了房屋产权登记的严肃性，也使他人对房屋产权登记的法律效力产生怀疑，丧失公信力，不利于维护房屋交易安全。
其次，从房产登记这一行政行为性质看，它并非是一个简单的登记行为，同时也是一种行政管理部门对民事物权的确权。因为，不论是房产初始登记，还是以后的变更登记(包括补充登记、更正登记、过户登记等)，都要求提供物权取得的凭证，经行政管理部门审查，缴纳相应的规费，确认物权取得合法后，发放产权证明。而单纯的登记，仅是一种备案，并无发放权属凭证。
最后，房屋的其他共有人有其他的司法救济途径。根据规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。通过变更登记，增加共有人的方法来维护自己的合法权利不受侵害。只是在进行变更登记前，其他共有人不得以自己对该房屋享有的共有权对抗他人。如果一个物权的变动不能以从外部查阅的方式进行，必易滋生纠纷，不利于交易安全。若当事人在享有、变动物权时依法要求进行了公示，第三人因信赖这一公示而为一定行为，事后即使公示出来的物权状态与真实的物权状态不符，第三人物权亦受保护;若当事人在享有、变动物权时依法要求进行了公示，则其物权足以对抗第三人;若当事人在享有、变动物权时未依法要求进行公示，则其物权不足以对抗第三人。在房屋买卖中，房屋产权证上的所有权人与买受人签订了交易合同，并办理了房屋过户手续后，房屋的实际其他共有人向法院起诉，要求确认房屋买卖合同无效的，即便审理中查明该共有人的共有权确凿，但因该共有权未经法定的公示方式予以公示，仍不能对抗第三人，也不能籍此否定房屋买卖合同的效力。更不能支持撤销已过户的房屋产权证明。该共有人的合法权益可以向处分该房产的所有权人请求赔偿。[page]
另外，如果其他共有人在房屋产权证上未进行加注，但是在房屋交易过程中，买受人已知该房屋有其他共有人，仍然仅与房屋已登记的产权人签订房屋买卖合同，并办理了过户登记，这一买卖与过户行为是否继续有效呢?笔者认为，仍然有效。因为其他共有人的权利未进行登记公示，不得对抗第三人。我们不能把仅为买受方一人知道视为其他共有人的物权已进行了公示。公示必须登记，这是法律规定的公示方式，而不是告知买受人即可。对于权利受到损害的事实上的其他共有人，可以向该物权的实际处分人追偿，以保护自己的合法权益。
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