| 问题 | 中日不动产物权变动模式 |
| 释义 | 一、 中国不动产物权变动典型判例介绍 (一)不动产确权判例介绍： 原告A与被告B签定买房合同，A将自己的一套住房卖给B， B支付价金后，A将自己的房产证交给了B，但因故没有即时办理登记过户手续。数月后，B找A去办理房屋过户手续，A拒绝，并起诉要求B退还房屋，解除双方的买卖合同，理由是双方未办理过户手续，买卖合同因此是非法、无效的。B辩称，A反悔是因为房价看涨，试图以更高的价格卖给他人。 判决结果： 1、因我国物权变动遵循登记生效原则，B虽持有房产证，但仍确认B不是产权人(根据《城市私有房屋管理条例》第9条)。2、判定房屋买卖合同成立并有效(根据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条)，A应协助B补办房屋过户手续。 分析：因我国不动产物权变动遵循登记生效原则，对于不动产物权变动的时间点为移转登记完毕之时。本案中，由于AB之间未进行产权移转登记，所以B未能成为所有权人，不能依物权法提起物上请求权之诉，而只能依据合同之债请求对方履行转移登记的义务。可见，我国否认物权独立性，将物权变动视为履行合同的一项附随义务。由于理论上物权效力高于债权，这种做法，对保护出让人有利，对受让人的保护程度显得不足。 (二)关于不动产连环买卖判例介绍： 甲公司与乙公司签订房屋买卖合同，乙公司交付房款后，甲公司将房屋交付给乙公司，当双方并未办理产权过户手续。之后乙公司将房屋卖于丙公司，丙公司又将房屋卖于丁公司，各方均已履行付款付房的义务，目前房子由丁公司占有，但均未办理产权过户手续。丁公司使用一段时间后，甲公司突然派人将丁公司使用的房屋上锁，声称房子未办理过户手续，产权人仍是甲公司，自己的行为是依法行使权利。丁公司被迫另租房子，同时起诉甲公司，认为甲公司侵犯了自己的房屋所有权。 判决结果：1、甲公司与乙公司之间房屋买卖合同有效，但由于未办理产权过户手续，乙公司未取得该房产所有权(债权行为有效，物权行为无效)。2、由于乙公司未取得房产权，其与丙公司之间的房屋买卖合同无效(《合同法》132条、51条)。3、同理丙丁之间的房屋买卖合同也无效。4、甲公司仍为房屋产权人，有权直接向非法占有其房产的丁公司主张权利，要求丁公司返还。 分析：从这个判例结果进一步可以看出，采纳登记生效要件主义，将产权转移的时间点为移转登记完毕之时，由于意思表示一致至登记完成之间的一段时间，产权仍属于出让人所有，如果这一段时间内，发生市场行情变化或者其他情势变更原因或则出让人基于其他恶意，容易使当事人产生投机行为(比如，市场行情看涨的情况下，卖出人希望以产权未转移为理由，确认合同无效;反之，在市场行情下跌的情况下，买受人也会希望基于同样理由确认合同无效)。上诉判例，就是卖出人成功利用法律缺陷，谋取额外利益的典型例子。当然，这个判例，以目前中国流行的观点来看，它还是一个正确裁判的例子。但是，不难看出，这样的裁判结果严重侵害丁的利益，破坏了交易安全。具体分析见后文。[page] (三)关于不动产适用善意取得制度判例介绍： 判例1： 1999年，原告A得知本市某房地产开发公司出售经济适用房，欲购买一套。根据本市有关政策的规定，需具有本市户口的人才有资格购买。原告于是与被告B商定，由原告出资以被告名义购买经济适用房一套，商品房由原告实际占有、使用，并签有协议。随后，原告A出资20万人民币，由被告B与某房地产开发公司签定了房屋买卖合同，购得一套80平米的二居室，产权人登记为B。后B以产权证做抵押向银行贷款15万元借给其弟做生意，贷款到期后，B无力偿还，银行遂要求变卖房屋以实现抵押权。A得知后，向法院起诉，主张自己为房屋的实际产权人，要求确认被告的房屋抵押权无效。 判决结果：1、被告尽管没有出资，但他以自己的名义签订了房屋买卖合同，并依法登记为房屋的产权人，符合房屋买卖合同的生效要件，依法取得房屋的产权。2、被告以自己的房产证做抵押，与银行之间的抵押合同合法有效。3、被告与原告之间形成不当得利的一般债权债务关系，被告应返还20万人民币给原告。 判例2： 冯甲、冯乙、冯丙系三兄妹。1996年，其父母相继去世，留有房产一处。由于冯乙、丙常年出差在外，兄妹三人未对房产进行分割，而有冯甲一家居住。之后，冯甲持房产证到房地产部门进行了产权变更，将房屋登记在自己一人名下。1997年，冯甲与李某签订房屋买卖合同，将该处房产卖给李某，并办理了产权变更手续。同年年底，冯乙、冯丙得知此事，上诉法院称，房屋系三人共有，冯甲未经他们二人同意擅自出卖房屋，侵犯了他们的合法产权，要求确认冯甲和李某之间的买卖合同无效，并收回房屋。 判决结果：1、该处房产是冯甲兄妹三人的共同共有财产(根据《民法通则》78条)。2、冯甲与李某之间的房屋买卖合同有效(根据《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条)，李某取得房屋所有权。3、冯乙、冯丙无权要求收回房屋，其损失由擅自处分人冯甲予以赔偿。 分析：虽然我国一些权威教科书如王利明主编的人大版《民法》，认为只有动产才适用善意取得制度，但《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条，规定适用善意取得制度的是“财产”，而没有规定是“动产”。实际上，在不动产领域，我国不管登记是否真实，严格按照产权证书所登记的文字意义判定产权归属，赋予产权登记公示形式以公信力，保护基与这种公信力的物权变动，实际适用善意取得制度，从以上两个判例结果可以看出这一倾向。[page] 综上，可见我国当前物权变动制度的模式是： 1、 不动产公示手段的产权登记是物权变动的生效要件，不动产物权变动的时间点是登记手续履行完成时。非经登记，不承认不动产物权的变动。 2、 作为公示手段的产权登记被赋予公信力，在不动产领域实际上也适用善意取得制度对善意第三人给予保护。 以上，用具体案例得出了我国不动产物权变动的基本模式之前。接下来笔者希望具体分析一下这一模式的优缺点。为此，让我我先对不动产物权变动理论做一简要学理分析。 二、 关于不动产物权变动学理分析 1、 不动产物权变动的学理模式 AB两者之间要实现不动产物权变动，首先双方需缔结一个以发生债权债务关系为目的买卖合 同，一方得以请求对方交付不动产，另一方得以请求对方交付对价。双方分别履行交付不动 产、交付对价后，通过不动产产权移转登记，完成整个交易过程。在这个过程中，关键问题 是确定不动产的产权在何时转移(即物权变动在何时实现)。是在不动产买卖合同签定后即 转移，还是交付对价，不动产转移占有后即转移，还是要等到产权移转登记后才转移?德国 民法理论上将以债权债务发生为中心内容的意思表示一致，即达成债权合同的行为视为债权 行为，将支付对价、交付、登记等行为视为转移产权的物权意思表示，成为物权行为。将物 权变动分为以上两个阶段。如果认为只有债权的意思表示不能实现产权移转，必须完成后面 的物权行为才能实现物权变动的见解称之为物权行为独立性肯定说。该理论认为，除单纯的 买卖合同以外，双方不再需要其他特别的约定，物权意思表示(物权行为)包含在支付对 价、交付标的物和登记等一连串行为之中。而物权行为否定说则只承认有一个债权行为，认 为支付对价、交付、登记等行为不单独构成物权意思表示，这种所谓的物权行为是债权合同 的应有之意。 我个人认为，物权行为独立性肯定说的重大意义在于，它有机的分解了意思表示一致、支付 对价、标的物交付、登记等一系列行为(这一行为可以认为是包含物权行为的债权行为，也 可以说它是包含债权行为的物权行为，同样可以认为它是债权和物权两个单独行为的集 合)，为各国立法根据自己的实际情况在立法上确定产权转移的时间点提供了可能。各国可[page] 以根据自己的实际情况将意思表示一致，合同成立时确定为产权转移的时间点，也可以将登 记行为结束时确定为产权转移的时间点，我个人认为，理论上还可以把支付对价后，或者交 付标的物后，或则支付对价和交付标的物之间的任一行为完成时，或者支付对价和交付标的 物全部完成后的任一时间确定为产权转移的时间点。选择哪一个时间点，各国可以根据需要 各取所需。 目前，仅以双方达成以物权变动为目的的意思表示达成一致，合同成立时作为物权变动时间 点的，理论上称之为物权变动意思主义;认为仅有意思表示一致还不够，需以支付对价、交 付标的物或登记等形式表现作为物权转移的时间点的，理论上称之为物权变动形式主义。 目前，虽同为大陆法系国家，但德国和中国(大陆)取形式主义，规定登记是不动产物权转 移的生效要件，非经登记，不动产物权不为变动，法国和日本取意思主义，不动产买卖合同 缔结时即为物权变动的时间点，登记不是物权转移的生效要件，但是登记是不动产变动对第 三人的对抗要件(具体后述)。 2、 不动产产权登记行为的意义 我们知道，民法上，动产物权变动的公示手段是交付，各国为保护交易的迅速与安全， 保护善意第三人，一般都赋役动产交付这一公示手段以公信力，并在此基础上成立动产的善 意取得制度。当然，这有可能牺牲真实的权利人的利益。不动产物权变动的公示手段是登 记，是否赋予登记这一公示手段以公信力，取决于各国的立法取向。如果不动产物权变动采 “登记”这一形式主义，登记是不动产物权变动的生效要件，进而再赋予登记这一手段以公 信力，则不动产物权变动同样可以适用善意取得制度，以保护交易的迅速与安全，保护善意 第三人的利益。如果采取意思主义，登记这一不动产物权变动的公示手段并不是物权变动的 生效要件，那当然更谈不上赋予其公信力了，不动产物权变动当然在不能适用善意取得制 度。不动产物权变动不能适用善意取得制度，那么，在法国、日本这些国家如何来保证不动 产交易的迅速和安全呢?这里就要介绍一下作为对抗要件的登记制度。 3、 登记不具公信力对第三人如何进行保护 日本民法典177条规定，不动产物权的取得、丧失及变更，非依登记法规定进行登记，不[page] 得以之对抗第三人。那么，如果有人购买了房子，但没有具备登记形式，而房子被人非法占 据，那么不具备登记条件的权利人是否因此而不能对抗这种不法占据人呢?为防止这里的 “第三人”被无限制扩大解释，在日本，被修正为“当事人及其所有继承人以外的，有权主 张登记缺陷的正当权利人”。 在保护第三人的形式上，善意取得制度是着眼于第三人，通过积极扩张第三人的权利 (善意信赖公示方法即可取得权利)来实现保护，而上述对抗制度则是着眼于权利人，通过 消极限制权利人的权利(非依登记不得对抗)来实现对第三人的保护。着眼点不动，制度设 计不动，结果却是异曲同工的，共同达到了保护交易的迅速与安全，保护善意正当第三人的 效果。 三、 依日本不动产物权变动模式裁判本文开头四个判例的结果 日本民法典第二篇物权第176条规定，物权的设定和转移，只因当事人的意思表示而发生效 力。第177条规定，不动产的取得、丧失及变更，非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三 人。第三人的解释如上所述。 按照该法176条重新裁判判例(一)，AB之间依意思主义变动物权，B于意思表示一致合同成立时即取得不动产所有权，在该诉讼中，B可以行使物上请求权，对自己的所有权可以不受时效限制进行追及，相比目前我国的立法，使比只能行使债权请求权，受时效限制的救济方法要有力的多。进一步说，如果立法取意思主义，A根本不可能以“未经登记，合同无效”为理由无理起诉合法的所有权人B。避免了买卖双方在意识表示一致到物权变动登记结束这一段时间内，由于市场变化的情势变更或其他原因产生投机心理，为谋取不正当利益，提起诉讼。 按照该条重新裁判判例(二)，甲、乙、丙、丁之间的连环买卖合同全部有效，并且在意思表示一致合同成立时，物权变动即告完成，甲完全没有借口以“未经登记，所有权没有转移，乙为无权处分人，乙丙、丙丁间买卖合同无效”为理由来主张不正当利益，以致使丁陷于房钱两空的不利局面。 按照该法177条重新裁判判例(三)的1和2，根据“非依登记不得对抗善意第三人”的规定，我们可以得出与上述两个判例结果相同的结论。再次证明在保护第三人的形式上，善意取得制度与对抗制度因着眼点不动而制度设计不同，但在保护善意正当第三人，保护交易的迅速与安全方面，却有相同的效果这一结论。[page] 四、 对确立中国不动产物权变动模式的建议 综上，笔者认为： 1、 目前，在中国，尽管包括人大王利民教授在内的法学权威认为我国目前没有也不宜采纳 物权行为独立说，但现实中的一个严重问题是，许多人将作为物权转移生效要件的登记，理 解为合同的生效要件。这个问题产生的根源，就在于不承认物权行为。正如判例(一) 和(二)所示，我国法律界基本都承认未经登记，物权没有转移，但合同之债依然成 立。这种观点其实已经把交易分为买卖合同意思表示一致和之后的支付对价、交付和 登记这两个步骤来考虑，其实就是承认了物权行为的独立性。如果否认物权行为的独 立性，那么登记作为物权转移的生效要件，未经登记，物权未转移，而物权行为独立 性又被否定，自然可以得出买卖作为一个行为整体无效的结论。 中国由于历史原因，法官素质不高，相信不知道物权行为独立说的法官也不在少数，在实务 中自然容易将作为物权转移生效要件的物权移转登记简单的理解为合同的生效要件。因此， 我的观点是，正如物权行为独立说将整个不动产买卖交易行为有机分解，为确定物权变动的 具体时间提供了可能一样，反过来说，如果要将合同之债成立的时间点与物权转移生效的时 间点分开，则必须承认物权行为的独立性。即使如日本民法典的规定，将合同之债成立的时 间点与物权转移生效的时间点规定为同一个时间，但这个时间点却定在意思表示之后，交 付、登记之前，其实形式上也已经承认了物权行为独立说。要彻底的否定它，则必然得出须 得移转登记以后，物权才转移，合同之债才生效这一不利于平衡当事人权利的结论。 2、 在承认物权行为独立性的基础上，才可能，也才有必要考虑赋予登记这一不动产物权变动的 公示方法以怎样的性质。不动产物权变动采登记形式主义，以登记为生效要件，容易让当事人利 用意思表示一致到物权变动登记结束这一段时间进行投机，特别是钱物两清后，不动产产权由于 没有移转登记，产权仍属出卖人所有，双方权利有失衡之虞。而不动产物权变动采意思主义，比 登记形式主义更能够保护当事人的权利，更能够保证交易的迅速与安全。 意思主义立法更贴近老百姓“一手交钱一手交货”后即完成交易的生活常识，更有利于保护不[page] 懂法的善良交易人，有利于杜绝那些懂法的恶意交易人钻法律空子，可以让法律更贴近老百姓的 生活，在中国这个普法程度不高的社会更有其合理性。 3、 目前，在不动产是否适用善意取得制度方面，理论界存在一定的混乱。如上分析，如取物权 变动之登记形式主义，并赋予其公信力，不动产适用善意取得制度亦无不可，但鉴于登记对抗制 度与善意取得制度在保护善意第三人的正当利益有相同的作用，而采不动产物权变动意思主义 后，即失去了适用善意取得制度的基础，因此中国如采意思主义，则在保护善意第三人方面，以 采登记对抗主义为佳。 4、目前，中国物权法正在起草之中，笔者希望中国能够改变目前登记的法律依据不统一，登记机关不统一等问题，学习日本民法典两条基本规定加一部不动产登记程序法即构成一个完整的不动产物权登记制度的简约、精致立法模式，确定中国的不动产物权变动制度。 引用法条： [1]《中华人民共和国合同法》第一百三十二条 [2]《中华人民共和国民法通则》第七十八条 [3]《城市私有房屋管理条例》第九条 [4]《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第八十九条 [5]《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第一百七十七条 [6]《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条 |
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