| 问题 | 物权法两部司法解释 九亮点值得关注 |
| 释义 | 自2007年10月1日《物权法》施行以来，涉及物业管理方面的纠纷案件不断增加。今年5月24日，最高人民法院公布了《物权法》两部司法解释、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》。两部司法解释让《物权法》“落地而行”，更易操作，将会有效解决物业管理中的“疑难杂症”和解析“物业管理”“热点焦点”问题，其中九大亮点值得关注： 亮点一：明确界定了“业主”的定义，从法理上确立了业主的合法身份。 司法解释：“依法登记取得或者根据物权法规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。” 解读：在现实生活中，常遇到购房者因各种原因而未能办理房屋登记领取房屋产权证，如果仅以是否获得产权证来作为认定业主身份的标准，那这部分人的小区、大厦各种应享有的权利就很难及时得到保护，小区、大厦共有设施，共有部分的利用以及参与业主大会、物业管理中的等共同受理权就很难得到正常行使。此次司法解释明确把已经签订了商品房屋买卖合同、支付了房款、或已合法居住，但因各种原因而未能办理房屋登记领取产权证的情形，依然可以认定为共有小区、大厦业主的正确身份。这就从法理上真正确立了业主的合法身份，有效避免了因身份模糊而造成的物业纠纷案件的发生。 亮点二：合理扩充了“物业服务”的范围，从业主角度明确了物业服务企业应尽义务的依据。 司法解释：“物业服务企业公开做出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”。 解读：近年来，小区业主、业主委员会同物业服务企业纠纷矛盾时有发生，一个很重要的问题就是一些物业服务企业的一些小区管理承诺和一些服务细则往往很难兑现，业主权益受到损害。为了更好维护业主的合法权益，此次司法解释依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围：不仅限于物业服务合同中的明示条款内容、法律、法规规定、相关行业规范，而且把物业服务企业公开作出的服务承诺和制定的服务细则、守则、投标文件作为物业服务合同的组成部分并确定物业服务企业应尽义务的依据。这不仅有效地维护了广大业主的合法权益，也极大的促进了物业服务企业的内在质量。[page] 亮点三：“露台”含义有了明确界定，从产权归属上最大限度维护了业主的合法权益。 司法解释：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。” 解读：楼盘露台、小区花园等部位权属问题一直争议不休，纠纷不断。此次司法解释终于明确界定释明“专有部分”，要求：除了“构造”和“利用”上的独立性外，明确必须经过登记。但对于列入房屋买卖合同的“露台”认定为专有部分的组成部分。从而最终明确界定了“列入房屋买卖合同的露台”为业主专有部分的产权归属，有效地维护了业主的合法权益。 亮点四：“居改非”明确将利害关系人科学界定为整栋建筑物内的业主，扩延了利害关系人的范围，有效规范了住宅小区、大厦的生活秩序。 司法解释：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第77条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。” “业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第77条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。” 解读：“居改非”是困扰业主正常生活秩序的顽症，几乎每个住宅小区、住宅大厦都有这样的问题，不少经营者在住宅小区、住宅大厦开公司、办咖啡室、开饭店、美发店等，把规划用途为住宅的房屋用于非居住使用，将用于水、电、气等公用设施的办公等非居住消耗费用以普通居住消耗费用缴纳，不仅使小区公共设施资源过多过快消耗，也给其他居住业主造成极大不便，极易引发争吵纠纷。此次司法解释“居改非”的最大亮点就是明确将利害关系人范围扩延而界定为“整栋建筑物内的业主”，即没有整栋建筑物内的业主同意，“居改非”将不会成立。同时，本栋建筑物之外的业主有利害关系的应提供其房屋价值、生活质量受到损害和影响的证明。从而极大地规范和维护了小区业主的生活秩序。[page] 亮点五：业主破坏承重墙、违章搭建等行为，物业服务企业有权起诉，将有力威慑制止住宅小区普遍存在的违章、违法行为。 司法解释：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。” 解读：2003年9月1日实施的《物业管理条例》只规定：作为物业服务企业有权向法院提起诉讼的仅仅限于业主拖欠物业服务费。此次司法解释明确了物业服务企业具有起诉权，只要业主实施了违反法律、法规或管理规约的，并实施妨害了物业服务企业的物业服务与管理的，物业服务企业就有权直接起诉违章搭建的业主，并要求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害的相应民事责任。比如：业主装修破坏承重墙、在公用通道搭建小房扩大自用面积、擅自安装太阳能造成顶楼漏雨水等，按照从前规定，物业服务企业只能采取劝阻、制止等手段或者向综合执法部门反映。而现在司法解释规定物业服务企业可以依法直接将实施妨害物业服务和管理行为的业主告上法庭，并要求侵害业主承担相应的民事责任，这将有力威慑和有效制止目前住宅小区普遍存在的违章违法现象。 亮点六：物业企业擅自扩大、提高、重复收费，业主可要求退还，将维护业主退费权益成为可能。 司法解释：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。” 解读：现实物业管理中，物业企业乱收费、多收费屡见不鲜，比如：业主购买了地下车位，物业企业每天要收费、小区地面车位除了收管理费还要收车位费、违反合同约定提高收费标准、维修收取押金费等。此次司法解释明确对物业企业违反合同、违规收费的行为，业主有权拒绝，并要求如数退还，这就有效规范了物业企业的收费行为，使业主要求退还物业费有了依据并成为可能。 亮点七：业主无正当理由拒缴物业服务费，物业企业可请求业主支付，将规范和提高小区物业管理的正常运行。 司法解释：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。” 解读：小区物业费收不上来，一直困扰小区物业管理正常运行，而业主欠费纠纷也是物业服务纠纷的主要类型。目前，在物业管理活动中，在物业服务企业已按照合同约定和规定履行了相应义务的情况下，一些业主提出物业服务合同是业委会签订的不知情而不缴纳物业费，有的提出买了房但未居住而不缴纳物业费，有的一层业主提出自己不坐电梯不应支付电梯费，还有的提出从不去花园绿地不应支付绿化维护费等。此次司法解释进一步明确了选聘物业服务企业是全体业主作出的共同决定，业委会是业主大会推选产生的，只要物业服务企业提供了合同约定的相关服务，则物业费的缴纳义务对本小区全体业主而言，都是均等义务相等的，而不存在你交我不交的问题。业主无正当理由拒缴物业费不仅属于权利滥用，而且有损于小区物业秩序。同时，业主支付缴纳物业费的义务既是物业服务合同之约定的义务，也是法律规定之强制性义务。[page] 亮点八：业主大会、业委会依法可以解除物业服务合同，将促使物业服务企业提供更优质物业服务。 司法解释：“业主大会按照物权法第76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。” 解读：《物权法》第76条规定，下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;决定第四款事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而只要符合了此规定，业主大会就有权决定解聘物业服务企业。而按照业主大会决定，业主委员会代表业主，也应有请求解除物业服务合同的权利。此次司法解释对广大业主来说不啻是一个“撒手锏”，对物业服务企业来说不啻是一个“紧箍咒”，运用的好，对双方来说，都是一个鞭策促进;运用的不好，将会使合同双方处于一种不确定状态，而影响物业服务行为的发展和稳定。此举将促使物业服务企业提供更加优质的物业服务而防止不被解除物业服务合同的现象出现。 亮点九：新老物业服务企业交接退出将有章可依，有效规避和制止双物业机构、双保安、双清洁、双收费的怪现象出现。 司法解释：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。” “物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。” 解读：在现实物业管理活动中，经常会出现同一个住宅小区存在老物业服务企业不走、新物业服务企业进来，因而造成双公司、双保安、双清洁工、双收费等等怪现象。此次司法解释明确规定了老、新物业服务企业退出、进入的具体条件以及退、进中应遵守的秩序和移交必需的相关资料和其代管的专项维修资金;同时，对退、进的物业服务企业的物业收费标准和时限也作了相应的严格界定，并重点明确物业服务企业以形成事实管理为由收取物业费的，法院不予支持，而对新业主大会未产生，老物业企业仍可收取物业服务费。这对规范物业管理和住宅小区的和谐稳定将起到重要的保障作用。 引用法条： [1]《中华人民共和国物权法》第七十七条 [2]《中华人民共和国物权法》第七十六条 [3]《物业管理条例》第七十六条 [4]《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》 [5]《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》 |
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