| 问题 | 商品房预售合同转让条件 |
| 释义 |
商品房预售合同转让是指商品房预购人将预售商品房转让给他人的行为。本次转让仅改变了预售合同的标的，预售合同的内容不变。商品房预售人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易，通常被称为第三方市场。我国《城市房地产管理法》第45条规定：“预售商品房的，预购商品房的人应当将预售商品房未完成部分转让给国务院。”这一规定实际上是对商品房预售合同转让的承认。事实上，商品房预售合同转让在房地产市场上大量存在。《城市房地产管理法》第45条规定，预售合同的转让是有条件的。笔者认为，预售合同转让有以下条件： 1。转让人必须持有已登记的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记的预售合同不得转让。这些规定有利于加强宏观管理和国家税收。由于预售合同的转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份。它是前一份预售合同的预购人和后一份转让合同的转售人，而不是未建成商品房的预售人，因此转让人不具备预售人的主体资格，不需要持有商品房预售许可证，转让人必须持有已登记的预售合同和转让合同，方可取得预售转让主体资格。预售合同完成后，预购人将成为预售合同的新所有者。预售合同转让的标的物必须是尚未建成、在建的预售商品房。转让标的物已竣工验收，预购人实际取得预售商品房产权的，该商品房转让给他人。不属于预售合同的转让，按该商品房的买卖关系办理。同时，预售合同的转让必须是行为人的真实意思表示，否则转让无效。由于房地产市场价格不稳定，转让方提前转让预售合同，转移价格下跌的风险；新的预购者自愿承担价格下跌的风险，在有风险的情况下提前购买，然后再次转让。这种转移风险和购买风险必须是平等和自愿的。当然，也有相应的机会获得利益。预售合同必须合法有效，才能转让，否则预售合同转让无效。最高人民法院民（1996）2号文第28条规定：“商品房预售合同无效的，预售商品房转让合同也视为无效。”从预售合同的内容来看，可以分为以下几种情况：第一，预售合同有转让协议的，在满足双方约定的转让条件后，可以转让。例如，在分期付款中，预售合同规定前两笔应付款必须付清，或在转让前必须付清应付款的2/3。第二，预售合同没有规定转让条件。预售合同履行期间，预购人必须征得预售人同意，否则转让无效。这一规定不仅可以防止预售人转售合同、谋取非法利益，而且可以保证预售合同的转让和预售合同的顺利履行。第三，预购人已完全履行预售合同规定的各项义务。预售商品房转售不需要征得预售人同意，但应在转售后及时通知预售人，使其能够正确履行合同。通知人是转让人和新的预购人。转让人和新预购人应当将原登记预售合同和新签订的预售转让合同通知预购人，并了解后预购人的履行情况。转让预售合同必须签订转让合同，无需重新签订新的预售合同。由于转让人与新的预购人签订了预售合同，后预售合同的预购人（转让人）更名为新的预购人，新的预购人通过预售转让获得了原预售合同的预购状态。该预售转让合同应当依法缴纳相关税费。无论转让人是债权的转让，还是权利义务的转让，都只是合同主体的变更，合同的内容即权利义务没有变更。如果转让人是债权转让人，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人处分债权人的权利。因此，新的预售人无需与预售人重新签订预售合同。预售转让合同依法成立后，是不可逆的，即形成新的法律关系，原预购人和新预购人都不能退回，但新预购人符合转让条件后，仍可以再次转让预售人，出让人、新预购人应当持已登记的原预售合同、出让人与出让人新签订的预售转让合同，向标的物所在地房地产管理部门办理转让合同登记备案手续，以及预售方或履约部门出具的预售款支付证明。符合转让条件的，房地产管理部门可以办理转让登记。同时办理原预售合同的更名手续，明确预售方将向受让方履行原预售合同标的。如需再次转移，仍按上述程序办理。最终转让登记后的受让人是预售完成的商品房的产权人（作者单位：内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院） |
| 随便看 |
|
法律咨询问答库收录2074234条法律问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解析，是法律学习是实务的有利工具。