| 问题 | 双方就终止合同的条件和责任达成的协议是否应得到尊重 |
| 释义 |
原告薛称，2011年1月21日，他与被告房地产公司签订了《北京市商品房预售合同》，同意向该房地产公司购买房屋。根据合同约定，该房屋款以抵押贷款的形式支付，原告于2011年1月25日向房地产公司支付首期款507804元。剩余118万元通过向商业贷款银行申请抵押贷款支付给房地产公司。原告根据合同支付了首期款。2011年5月15日，房地产公司工作人员电话告知原告**北京中关村支行因原告收入不足，不符合贷款总房价70%的条件而拒绝贷款，并要求原告将首付款增加至总房价的40%或增加一名共同买家。原告无法支付，不同意增加，并要求按照合同执行。因此，到目前为止，原告尚未申请贷款。房地产公司称，如果原告退房，将支付该商品房总房价的20%作为违约金。原告认为，根据《北京商品房预售合同》附件席补充协议第1条规定，除买方自愿放弃抵押贷款或主动要求商业银行不贷款外，或买方的贷款申请因买方故意隐瞒购买单位数量或信用状况而被拒绝，买方的贷款申请被银行拒绝，卖方应与卖方协商付款。如协商不成，出卖人应解除合同，将买受人已支付的房款无息退还买受人。因此，原告因收入不足不能申请抵押贷款，不属于补充协议约定的违约，不履行合同不属于违约 因此，起诉要求： 1。终止原告与房地产公司签订的北京市商品房预售合同的命令。房地产公司返还原告支付的首期款507804元；3.诉讼费用应由房地产公司承担被告房地产公司辩称： 1。薛的银行贷款比例低是由他自己的原因造成的，他无权终止合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同规定，买受人以担保贷款形式付款，因一方原因未签订商品房担保贷款合同，致使商品房买卖合同无法继续履行的，另一方可以要求终止合同并赔偿损失。因不可归责于双方的原因不能订立商品房担保贷款合同的，商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以要求解除合同，出卖人应当将收到的购房款本金及其利息、定金退还买受人。“ 2.北京市商品房预售合同不符合终止条件。最高人民法院关于在当前形势下进一步完善房地产纠纷案件审理指导意见的通知”妥善处理各类房屋买卖合同纠纷案件，依法稳定房地产交易市场。。。买受人要求解除《商品房合同》纠纷案件，应当依法进行严格审查，不符合解除条件的，不得解除。。。“房地产公司与薛某签订的《北京市商品房预售合同》合法有效，受法律保护，双方应严格履行合同义务，维护交易的稳定性和合同的信誉。因此，房地产公司要求为驳回薛的索赔 [审理] 审理结束后，北市通州区人民法院作出判决：一、终止原告薛与被告房地产公司之间的北京市商品房预售合同；2、 被告房地产公司退还原告薛的购房首期款人民币57804元，应在本判决生效之日起七日内执行，二审维持原判,，判决已经履行 [评估] （一）北京市商品房预售合同的性质 北京市商品房预售合同是各方当事人在平等协商的基础上就民事权利义务的处分达成共识的表达。其性质为民事合同，以其效力为目的，《中华人民共和国民法通则》，履行和责任的确定适用《中华人民共和国合同法》和其他法律及其司法解释或行政法规（二）影响合同作为民事合同效力的因素，北京市商品房预售合同的生效和终止需要符合法律、行政法规的明确规定或各方的共同约定。只有在有合法或约定的原因导致合同无效或终止时，合同才会失效。 中华人民共和国合同法第九十一条规定的合同终止情形包括：债务已按照协议履行；合同终止；债务相互抵销；债务人依法存放标的物；债权人解除债务；债权债务属于同一人；法律规定或者当事人约定的其他情形。其中，合同解除是最常见的权利义务终止方式之一 合同解除包括约定解除和法定解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人可以协商一致解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。符合解除合同条件的，有权解除合同的人可以解除合同这是法律关于解除协议的相关规定。此外，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了合同终止的法律情形，主要包括：因不可抗力不能实现合同目的；在履行期限届满前，一方当事人明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；当事人迟延履行主要义务，经催告在合理期限内不履行的；任何一方延迟履行其义务或有其他违约行为，导致未能实现合同目的；法律规定的其他情形 由于北京市商品房预售合同属于普通民事合同，根据私法上的意思自治原则，在不违反法律、行政法规强制性和禁止性规定的前提下，当事人可以自由约定合同的内容，包括合同的效力，协议的效力高于法律本身的一般规定。因此，从《关于在当前形势下进一步完善房地产纠纷案件审理的指导意见》等司法政策和司法实践的一般理论来看，法官通常以维护民事合同的效力为原则，不轻易终止民事合同或否认民事合同的效力，在《北京市商品房预售合同》及其附件明确规定合同在特定情况下可以终止的情况下，与普通法或其司法解释不同，人民法院应当尊重当事人之间关于合同终止条件的现有约定，并根据附件约定的条件作出支持合同终止的判决。（三）合同终止后的责任"中华人民共和国基本法"规定,合同终止后，未履行的，终止履行；已履行的，当事人可以要求赔偿，采取其他补救措施，并有权根据合同的履行和性质要求赔偿损失这是法律关于合同终止后的责任和后果的一般规定。同样地
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