| 问题 | 如何利用买方的权利终止合同 |
| 释义 |
[买方终止合同的权利] 如果一方延迟履行其主要债务，并且在被催促后的合理期限内未能履行，另一方可以终止合同。《最高人民法院争议解释》规定了“合理期限”，规定如果卖方延迟交付房屋，并且在被催促后三个月的合理期限内未能履行，如果一方要求终止合同，则应予以支持，除非双方另有约定。《解释》还规定，如果法律没有规定或者当事人不同意，行使撤销权的合理期限是在对方当事人催告后三个月。对方当事人未提出要求的，解除权自解除权发生之日起一年内行使；逾期不履行的，撤销权消灭。如果买方想终止合同，他应首先发出提醒。如果开发商在催交后三个月仍未交付房屋，买方有权终止合同。也就是说，买受人解除合同的条件是第一开发商延迟交付房屋；二是被催促后,；第三次催款三个月后，房子还没有交付。买方终止合同的权利有效期自通知之日起三个月，一年后终止，即终止合同的权利有效期为一年。可在本年内的任何时候通知开发商终止合同。如果超过一年期限，则将永久失去知情权（因其他原因终止合同除外，如严重质量问题）。此外，如果开发商在买方获得撤销权后敦促买方行使撤销权，则撤销权的有效期应缩短为三个月。在上述规定中，应明确区分两个催交通知和两个三个月的规定。一是买受人督促开发商交付房屋，二是开发商督促买受人行使撤销权；一是在买方提醒后三个月后获得撤销权，二是将买方撤销权的有效期缩短至开发商提醒后三个月。鉴于上述规定，当开发商延迟交付房屋时，无论买受人是否真的准备终止合同，在开发商延迟交付房屋后，应立即发函催促开发商。首先，这是开发商延迟交付房屋时采取的应对措施；第二，提醒后合同的终止对开发商也是一种压力。应通过快递和其他可以保留凭证的方式进行提醒。在没有提醒的情况下，如果开发商拖延时间较长，合同是否可以终止，不应按照合同法和司法解释的规定。提醒是终止合同的先决条件。当事人之间没有法律或者协议的，解除权的合理行使期限为对方催告后三个月。对方当事人未提出要求的，解除权自解除权发生之日起一年内行使；如果延期未能行使，撤销权将被消灭。 [买方要求支付或赔偿损失] |
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