| 问题 | 房屋租赁合同公证中的几个法律问题 |
| 释义 |
1、 案例：2001年10月，a贸易有限公司（以下简称a公司）与市科技咨询有限公司（以下简称B公司）签订房屋租赁合同，称a公司将近500平方米的商铺出租给B公司；租赁期限为三年，自2001年11月1日起至2004年10月31日止；租金25万元/年，先交后用；甲方负责租赁房屋的正常水电供应，乙方按月支付水电费；如果一方不履行合同，另一方有权提前终止合同，违约方应一次性向另一方支付人民币10万元。本合同由公证处公证。a公司在租赁时未取得房屋所有权证书，但仅在租赁后取得。该房屋的租金尚未向房屋管理部门登记。2003年2月，a公司向法院起诉B公司，称B公司第二年未支付租金，拖欠水电费，因此要求终止房屋租赁合同，并支付所欠租金和违约金。本案是一桩房屋租赁合同纠纷，涉及诸多法律问题，不仅包括不动产产权登记，还包括合同效力和公证效力的构成要件，值得研究。笔者拟作一初步分析。2、 相关法律分析（一）《城市房地产管理法》第五十二条规定：“房屋租赁是指房屋所有人作为出租人将房屋出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为。”，只有房屋所有人是租赁房屋的法律主体。但如果没有产权证，那是业主吗？笔者认为，不取得房屋所有权证并不意味着不作为所有人，因为从房地产登记认证法律制度的发展来看，登记认证是为了公示物权。无证物权只能对抗有证第三人，不办理产权证不影响所有权人对该财产的所有权。因此，所有权人和所有权证书持有人的概念并不相同。在房屋建造过程中，业主尚未成为业主，房屋竣工后，业主可以在相当长的时间后成为所有权证书的持有人。在此期间，如果不允许租赁，显然不利于提高社会资源的利用效率，违反了市场经济鼓励交易的原则。《合同法》第212条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用和收益，承租人支付租金的合同”。出租人不限于业主。应当说，依法享有标的物使用权的人，原则上可以作为出租人，有权将其使用的标的物转让给他人。此外，《合同法》第51条规定，“无权处分他人财产的人经债权人批准或者无权处分人订立合同后，取得处分权的，合同有效。”《合同法》第228条还规定：“如果承租人因第三方索赔而无法使用或受益于租赁物，承租人可以要求减少租金或拒绝支付租金。”这从另一个方面表明，出租人是租赁物的所有人还是使用者并不影响租赁合同的效力。出租人出租他人租赁物的，租赁合同仍然有效，但出租人有义务将租赁物交付承租人使用。出租人不能交付承租人使用的，应当承担不履行债务的责任；如出租人将标的物交付承租人使用的，承租人仍应当支付租金，不得争辩租赁物不属于出租人。出租人出租他人物，对标的物所有人构成侵权或者不当得利的，应当承担侵权民事责任或者向标的物所有人或者合法使用人返还不当得利的义务。承租人要求承租人返还标的物，因承租人与标的物无租赁关系的，承租人不得拒绝，承租人遭受的损失只能由出租人赔偿。当然，承租人不承担向租赁物的所有人或使用者支付租金或承担民事侵权责任。可以看出，即使是根据合同法出租他人的房屋，也没有无效条款，也没有所有权争议。只是因为时间问题，没有理由无效。因此，无产权证出租房屋不违法，不违反社会公共利益，不可作废。关于1995年5月9日建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条，“未依法取得房屋所有权证书的房屋不得出租”的规定不能作为合同无效的理由。因为合同是否有效的判断只能依据法律、行政法规的明确规定。建设部的命令不是国家法律或行政法规，因此不能作为合同无效的依据 |
| 随便看 |
|
法律咨询问答库收录2074234条法律问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解析，是法律学习是实务的有利工具。