| 问题 | 房屋租赁合同有哪些规定？ |
| 释义 |
房屋租赁合同是以房屋为租赁物的合同。指房屋所有人作为出租人将房屋出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的合同。房屋租赁属于特殊租赁，根据其公私性质的不同，可分为公共房屋租赁和私人房屋租赁。私人住宅租赁可分为农村私人住宅租赁和城市私人住宅租赁。由于国家对农村私有房屋租赁没有特别规定，农村私有房屋租赁主要由当事人协商一致。我们这里讲的主要是城市私人房屋租赁。（l） 论城市私人房屋租赁合同的订立。为加强房屋租赁管理，《城市房地产管理法》第五十三条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁目的、租赁价格、维修责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并提交房地产管理部门备案。因此，城市私人房屋租赁合同当事人不仅要签订房屋租赁合同，还要到房地产管理部门备案。为了防止私人住房被单位占用，私人住房的承租人一般限于公民，机关、团体、部队、企业事业单位不得出租私人住房。这些单位必须经县级以上人民政府批准，有特殊需要，方可出租私人房屋，否则私人房屋租赁合同无效。（2） 关于城市私人房屋租赁的租金问题。当事人应当按照房屋所在地人民政府规定的私人房屋租金标准，协商确定私人房屋租赁的租金。如果没有当地标准，双方应根据当地实际水平协商确定租金。出租人不得随意提高租金，不得收取抵押或其他额外费用。同时，承租人必须按时支付租金。如果超过一定期限仍未支付租金，出租人不仅可以要求承租人支付所欠租金，而且有权终止有关房屋使用的租赁合同。承租人应当按照合同约定的用途使用房屋，不得擅自转租、出借他人，不得将房屋用于非法活动。此外，根据《合同法》第230条和第234条的规定，出租人出售出租房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其共同居住的人可以按照原租赁合同的约定出租房屋。（4） 修理房子的义务。出租人应当承担修理房屋的义务。出租人延误维修，给承租人或者第三人造成损失的，出租人应当承担赔偿责任。但出租人不能修理的，承租人可以修理，费用从租金中扣除或者由出租人分期偿还。（5） 租赁合同终止时。除按约定解除租赁合同外，出租人还可以根据承租人的下列行为解除房屋租赁：一是承租人擅自转租、出借、转让房屋；二是承租人利用出租房屋进行违法活动；第三，承租人已经6个月没有支付租金了。
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