| 问题 | 丈夫可以在未经允许的情况下出售房屋，而妻子则声称出售无效吗 |
| 释义 |
丈夫张与妻子李（位于南京市建业区）出售了一套共有房产。张以自己的名义与赵签订了一份房屋销售合同，赵支付了房子的费用。当该房屋未办理过户手续时，李某知道张某私自出售该房屋的事实，因此李某向法院提起诉讼，要求法院确认张某与赵某签订的买卖合同在本案中无效，妻子能否声称销售合同无效，关键在于张是否有权处分该房地产。张先生卖给赵先生的房子实际上是张先生和李先生的共同财产，是共同所有的。根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》（以下简称《意见》），第八十九条规定，共有人对共有财产享有共同权利，承担共同义务。在共有关系存续期间，共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。但是，第三人善意有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益，其他共有人的损失由擅自处分共有财产的人赔偿。但《意见》第八十九条的规定并不全面、合理、模糊，因为“一般认定为无效”。在什么情况下应承认其有效？如果共有人认可该处分，则《意见》未规定该处分是否有效。《意见》第八十九条的规定主要体现了善意取得制度。但本案的重点是确定张某无权处分的效力，应结合我国《合同法》关于无权处分的规定处理 我国《合同法》第51条规定：“无权处分他人财产的人经债权人认可，或者无权处分财产的人在签订合同后取得财产处分权的，合同有效。“中国大多数数学家认为，有权处分他人财产的合同是效力待定的合同，也就是说，该合同的效力待定，也就是说，它可能转化为有效合同或无效合同。效力未定的合同的效力或无效取决于第三方的行为，第三方是具有承认权的人。债权人承认合同的，合同有效；如果你拒绝承认，合同将无效。《合同法》第51条的目的是赋予相关权利人选择权，使其能够根据自己的利益判断作出批准或拒绝的意思表示，有利于善意保护权利人，促进市场交易 结合《意见》第89条和《合同法》第51条的规定，在本案中，李有权要求法院确认张、赵签订的销售合同无效。由于张未经授权处分了该共有财产，他无权处分该共有财产。他与赵签订的合同是一份效力待定的合同，李拒绝承认张的处置，张与赵签订的销售合同无效。然而，李称，房屋销售无效还必须有两个前提条件，即并非所有未经授权的处置行为都可以因被拒绝批准而无效。首先，赵不能适用善意取得制度进行辩护。在本案中，赵虽已支付了房价，但未办理房屋产权转让手续，赵未取得房屋所有权，也无法运用善意取得制度进行抗辩。因为物权变动必须公开，才能产生公信力，而动产所有权变动是以交付为基础的，所以物权变动是以物权变动为基础的。如果赵已经办理了房屋转让手续，赵作为善意第三人，应当受到法律保护。第二，李先生主张，应当在合理的时间内提出房屋销售的无效性问题，因为待生效不是无限期等待生效。在没有不可抗拒的理由的情况下,李某应当在知情的情况下,对赵某在合理期限内出售房屋的行为提出异议,否则,李某将丧失拒绝批准的权利。由于合同法的目的是保护和促进交易，因此绝对公平不能牺牲交易效率。我国《合同法》虽然没有规定合理期限的计算，但可以根据交易实践进行推断。笔者认为，主张无权处分无效的合理期限应当在知道无权处分发生后6个月内，以促使债权人及时行使拒绝权。这两个前提是不可或缺的。如果赵某在本案中办理了产权转让，他完全可以相信夫妻共同拥有的房屋，张某有权处分。因为在日常生活中，这种现象比较普遍。此外，Li必须在合理期限内要求合同无效的原因不仅是维护市场交易秩序和效率的要求，而且是因为共有人应该能够了解共有财产的处置情况。如果共有人知道但没有明确表示反对，则可以推定共有人默示确认财产的处置或自愿放弃其权利，因此，法院一般认为，如果共有人故意不提出反对，其公民权利不应得到保护 |
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