| 问题 | 如何行使优先购买权 |
| 释义 |
1、 对优先购买权法律效力的理解（1）从规范意图上把握优先购买权的法律效力 从所讨论的案件来看，法院对优先购买权的法律性质和法律效力的理解是原告行使优先购买权只能使原告在行使优先购买权时被告与第三人之间的房屋买卖合同无效，原告与被告之间不形成买卖合同，原告当然不能要求被告根据根本不成立的合同将房屋所有权转让给原告。法院的理解令人费解。据此，债权人行使优先购买权能获得哪些利益？被告还能拒绝再卖房子吗？即使被告再次出售房屋，权利人又如何行使优先购买权呢？在本案中，法院认为，法律对优先购买权的规定实际上是不可能实现的，因此毫无意义。然而，法律上的优先购买权当然不是没有意义的。它不仅应该实现，而且可以通过法律方法在应用中的正确运用来实现。然而，法院在本案中的理解导致了权利无法实现的事实。一些学者所谓的“中间人”认为，优先购买权不仅应当使出卖人与第三人之间的合同无效，而且应当能够先于他人向出卖人支付价款，取得标的物的所有权。为了更准确地把握优先购买权的法律性质和效力，应当从规范意图的角度来考虑。根据法律规定，股份共有人的优先购买权主要是为了稳定共同关系，保护共同财产的完整性和安全性，减少共有人的数量，提高财产的使用效率。规定房屋承租人优先购买权的主要目的是：一是符合“卖不破租”规则的目的，即稳定租赁关系，使承租人不因房屋产权转移而无房可住；其次，为了提高房屋的使用效率，减少承租人对房屋投资的浪费，而房屋的拥有者和使用者是一样的，也提高了房屋的使用效率。由此可见，共有人的优先购买权和承租人的优先购买权都是为了保护债权人优先取得的财产的所有权。然而，法院对本案的理解和实践，使得法定优先购买权的规范意图无法实现。由于合同尚未成立，因此不存在“购买”或“取得”，更不存在“优先权”。无论是从普通人的角度，还是从规范意图的角度来看，优先购买权都应具有三大法律效力：一是应当能够订立买卖合同，否则“买”就是胡说八道；二是应当能够优先实现合同权利，这是正当的意思是“优先权”；第三，应当能够订立买卖合同；第三，应当能够实际取得物权，这是物权所包含的利益最直接的体现。这三种主要效应分别称为形成效应、事前效应和事后效应。形成效力是指权利人能够根据单方意志的表达使法律关系发生、变化和消失，产生各种权利和请求，而对方受到约束，必须容忍和接受法律效力。出卖人与第三人建立买卖合同关系时，债权人的优先购买权请求权可以使出卖人与出卖人在同等条件下建立买卖合同关系，并产生请求权。一般说来，优先权效力是指物权优先于债权的效力，债权之间不存在优先权效力。但根据优先购买权法的规定，与第三人对出卖人的合同债权相比，股份共有人和房屋承租人基于与出卖人的买卖合同关系所享有的债权具有优先效力。基于优先权效力，优先购买人可以在第三人面前要求出卖人将所有权转让给第三人，以实现债权。出卖人根据与第三人的买卖合同将所有权转让给第三人的，优先购买人可以主张出卖人与第三人之间的产权变动无效，使产权恢复到产权变动前的状态。追索权的效力涉及到对第三人利益的保护，应当受到善意取得制度的限制。但房屋作为不动产不适用善意取得，房屋租赁合同应当依法向房管局备案，具有公示效力。如果租赁合同没有登记备案，就无法对抗第三人，追查的效果就无法实现。优先购买权的形成效应、优先权效应和追偿效应能够有效地实现法律对优先购买权的规范意图。在本案中，法院否认了优先购买权的形成效力，认为原告行使优先购买权在同等条件下不能与被告形成买卖合同关系；对优先购买权的理解也存在片面性，仅使买卖合同成立在被告与第三人之间无效；没有提及溯及力，忽视了被告将房屋产权转让给第三人的问题。这样一来，原告就有了优先购买权，依法应当享有的利益无法实现，法律的规范意图失效。第二，行使法定优先购买权。第一，锻炼时间。有人认为提前三个月和合理期限是优先购买权的行使期限。这种观点是不恰当的。优先购买权是指在同等条件下订立合同并优先实现合同债权的权利。如果卖方和第三方的销售合同没有建立，没有明确的合同条款，那么就没有平等的条件，先发制人的权利没有基础。因此，优先购买权只有在出卖人与第三人订立买卖合同时才产生，债权人才能行使优先购买权。本案法院也采纳了这一观点。这是卖方与第三方订立销售合同的条件之一。（2） 权利与具体在本案研究中，原告对被告的优先购买权主张是行使权利的行为，而向法院起诉则是要求法院以国家强制力保护其权利的实现。但从庭审和执行情况来看，原告的愿望并未实现。原告的诉讼请求既有事实依据，又有法律依据，法院也在事实上支持原告的诉讼请求。原告的优先购买权为什么不能实现？首先，法院对优先购买权的法律性质和效力的理解如上。第二个重要原因是原告的诉讼请求和法院的判决不能具体落实“优先购买权”。（3） 原告可以向法院起诉，要求被告履行优先购买权形成的合同，并要求被告按照合同约定转让标的物的所有权。对于这一诉讼请求，法院首先应当作出确认诉讼，确认原告与被告之间的关系已经形成买卖合同，并确定合同的具体条款。在此基础上，根据合同法的规定，确定是否可以强制被告履行转移标的物所有权的合同义务。被告主张在原告不提供担保的情况下支持抗辩权的，或者被告主张在原告不履行给付义务的情况下支持抗辩权的，法院应当驳回原告的诉讼请求。在本案中，原告败诉不是因为其优先购买权存在瑕疵，而是因为被告在合同履行中有效行使了抗辩权。否则，法院应当判决强制被告履行合同义务。 以上是小编的相关知识，相信您通过以上知识已经有了大致的了解。如果您不幸遇到一些复杂的法律问题，欢迎您登录律师网进行法律咨询。我们有许多专业律师可以为您服务。我们也支持在指定区域内在线选择律师，我们有相关律师的详细信息。你知道吗 |
| 随便看 |
|
法律咨询问答库收录2074234条法律问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解析，是法律学习是实务的有利工具。