| 问题 | 如何通过短信判断合同的订立 |
| 释义 |
当事人以短信方式订立合同的，应当在合理期限内接受合同要约。未经约定的履行不能视为合同成立。2012年11月，原告李杰与被告张平签订《房屋租赁合同》，约定张平将李杰368医院房屋租赁一年，至2013年10月31日止，租金10万元/年半。2013年租赁合同到期后，双方通过短信协商续租事宜。张平让李杰提供汇款的银行账户，李杰提供了这个账户。张平汇了4.5万元给李杰（扣除防水费5000元后张平给了李杰），但李杰认为扣除防水费后张平要交6万元房租，张平认为半年的房租是5万元他们不同意依法续约半年租金标准为6.5万元，双方发生纠纷。李杰上诉法院解除《房屋租赁合同》，张平返还房屋，并按356元/天的标准缴纳2013年11月1日至实际退休日的房屋使用费。北京市朝阳区人民法院认为，李杰与张平之间以短信形式进行的谈判，应视为合同法规定的对话谈判。作为房屋出租人，李*洁提出按照每年13万元的租金标准续签合同，但作为承租人，张*平并未立即同意租金标准承诺：虽然在庭审期间，张*平同意按照承租人提出的13万元租金标准继续履行合同李杰、张平的承诺明显超过了承诺的合理期限。李杰现在不同意继续履行与张平的合同。因此，应当认为，在原书面的《房屋租赁合同》在网上租赁合同关系到期后，李×杰、张×平尚未形成事实。据此，张平被责令腾退房屋并缴纳房屋使用费。 判决后，张平不服，提起上诉。 北京市第三中级人民法院认为，在双方签订的房屋租赁合同即将到期时，李杰、张平就续租事宜进行了协商。根据双方的短信记录，李×杰同意续租，年租金13万元，张×平索赔10万元。双方对租赁合同的主要条款价格存在一些问题，没有达成共识。张平的单方支付行为是对李杰要约的实质性改变，应视为实际行为的新要约。李杰没有接受并同意新的提议。收取4.5万元，不能视为李杰在年租金10万元的前提下，同意并主动接受张平的实际表现，应视为双方未能就新要约达成协议，原租赁合同期满后，张杰、张平未形成新的租赁关系。张萍对涉案房屋的继续占有和使用，既不能确定也不能约定，应当予以腾退，并应当支付原合同期满后继续占有期间的房屋使用费。因此，判决驳回上诉，维持原判。本案争议焦点是双方协商的续签合同是否成立。关键有两点：一是承诺期限；二是未经约定的履行不能视为合同成立。承诺期内合同的订立是双方当事人表达意思、达成协议的过程。当事人的权利和义务是固定的，是合同的条款，至少是主要条款。合同应当以要约或者承诺的方式订立。对方当事人理解要约的内容后，要约生效，受允诺人可以在一定期限内作出承诺，该期限为要约的有效期。要约人在要约中有特定期限的，受要约人应当在该期限内作出承诺。无特定存续期间的，要约以对话方式作出的，受要约人应当立即作出承诺，但当事人另有约定的除外。对话是要约人。受要约人不立即接受的，要约无效。 在这种情况下，双方通过短信协商续租，虽然不是传统的订立合同的方式，但由于短信可以即时收发，双方可以即时知道对方的意图。因此，本案中双方订立合同的方式可以参照合同法规定的对话方式进行协商。一方发出要约后，另一方必须立即接受，否则要约无效。李杰要求年租金13万元，但张萍没有马上接受，所以报价无效。同时，张×平要求租金10万元，李×杰没有立即承诺，双方也没有就合同价格达成协议。虽然在一审中，张萍表示愿意以13万元的价格租房，但由于李杰的报价已经无效，张萍的接受并不产生订立合同的效力。未经约定的履行不能视为合同的订立，合同强调双方的约定。为了保证协议的一致性，承诺的内容应当与要约的内容相一致。受要约人对要约作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量和其他主要条款的变更，是要约内容的实质性变更。在这种情况下，张×平打算10万元房租，是对李×杰的报价的实质性改变，这是一个新的报价。《合同法》第二十二条规定：“承诺应当以通知方式作出，但根据交易习惯或者要约可以以行为方式作出承诺的除外。”在本案中，张平称自己已经履行了合同，李杰已经接受，合同成立。不过，张和平的单方表现使李杰原来的报价发生了实质性变化。事实上，李杰以单方面行为表达了新要约，但李杰没有接受。双方仍未达成协议，合同也未形成。一方不能以履行为由“绑架”要约人，形成合同。从根本上讲，合同法的最高原则是双方当事人的约定。没有协议就没有合同，更不用说履行了。你知道吗 |
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