| 问题 | 上海市高级人民法院关于审理房屋租赁纠纷适用法律若干问题的答复（二） |
| 释义 |
4、 优先购买权。承租人在未登记租赁合同中是否有优先购买权？租赁合同中的承租人依法享有优先购买权，该权利不受登记的影响。但是，未经登记的租赁合同，承租人的优先购买权不得对抗第三人。这里所说的“不能对抗第三人”，是指房屋权属一旦发生变化，除非能够证明第三人恶意，否则未登记租赁合同的承租人不得以优先购买权为由主张优先取得房屋所有权。当然，优先购买权是承租人在租赁合同中的一项法定权利。承租人因出租人将房屋出售给第三人的行为而不能实现优先购买权的，应当视为出租人违约，承租人可以要求出租人承担违约责任。出租人与第三人就租赁房屋订立买卖合同，承租人要求行使优先购买权的，如何行使优先购买权？行使优先购买权是为了取得租赁财产的所有权。因此，在他人取得租赁物所有权之前，可以支持承租人行使优先购买权。也就是说，出租人只与第三人订立合同，未办理过户登记手续，承租人在知道或者应当知道情况后三个月内也提出优先购买权要求的，无论第三人是否善意，租赁合同是否登记，承租人都可以要求优先购买该房屋。房屋转让登记给第三人后，根据第三人是否善意，决定承租人是否可以行使优先购买权。租赁合同是否登记，第三人是否知悉租赁事实，是判断第三人是否善意的重要因素。承租人的优先购买权在什么情况下受到限制？ 共有人优先购买权主要有共有人优先购买权、出租人以特定身份出售租赁物、租赁物所有权以特定方式变更。比如，出租人将房屋赠与他人，房屋被强制征收，房屋以竞价方式出售，房屋被强制执行。这主要是考虑在赋予承租人优先购买权的同时，也要保护出租人的合法权益，而不是牺牲出租人的权利来满足承租人的要求。因此，行使优先购买权不是没有任何条件和限制的，它不能损害出卖人的实质利益，也不能绝对剥夺他人购买的机会。因此，共有人主张优先购买权的，共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权，承租人的优先购买权不能对抗共有人的优先购买权；三是由于出租人不愿意将房屋整体或者部分出售，出租人有优先购买房屋的权利。你知道吗 |
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