| 问题 | 房屋租赁中常见的法律风险 |
| 释义 |
1、 书面合同的必要性根据我国合同法的规定，租赁期限超过六个月的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为无限期租赁。这意味着，如果口头约定的租赁期限超过6个月而没有签订书面合同，口头约定的租赁期限将被视为无法成立，只能被视为无限期租赁。另外，由于缺乏书面合同，双方的权利义务不易确定，容易发生纠纷。因此，无论租期长短，哪怕只有一个月，最好签订书面租赁合同，明确双方的权利和义务。一般来说，租赁合同应当包括名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付方式、租赁维修等条款。在最高人民法院公布《房屋租赁解释》之前，实践中对房屋租赁合同的无效问题众说纷纭，严重损害了法律的确定性和统一性。《房屋租赁解释》限定了无效合同的范围，只有违法建筑租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同才视为无效。同时，允许当事人在一审法院辩论结束前采取补救措施，最大限度地发挥合同效力。另外，即使租赁合同无效，承租人仍需交纳入住费，一般参照合同约定的租金标准。 在认定违法建筑范围时，确定未取得《建设工程规划许可证》或者未按照《建设工程规划许可证》规定建设的房屋、未按照《建设工程规划许可证》规定审批或者建设的临时建筑经批准的内容，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。因此，承租人在签订房屋租赁合同前，应当严格审查出租人是否为该房屋的合法所有人，该房屋是否为合法房屋。根据我国合同法，租赁期限不得超过20年。超过二十年的，超出部分无效。租赁期满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不超过二十年。 需要注意的是，如果租赁期限超过六个月，但没有签订书面租赁合同，房屋租赁只能视为非正常租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限前通知承租人。第四，房屋装修的处理一直是实践中的热点和难点问题。在最高人民法院公布《房屋租赁解释》之前，对承租人装修房屋的处理缺乏统一的规定。根据房屋装修是否经出租人认可、租赁合同是否有效、是否附装修，房屋租赁的解释适用完全不同的规则： 1。承租人未经出租人同意装修房屋的费用由承租人承担，出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。租赁合同无效，没有附设装修的，出租人同意使用的，可以转租给出租人；不同意使用的，可以由承租人拆除。因拆迁造成房屋损坏的，承租人应当恢复原状。出租人同意使用所附装修的，可以转换为出租人的所有权；出租人不同意使用的，双方应当按照合同无效的过错分担现值损失。租赁期满或合同终止时，除当事人另有约定外，承租人可以拆除无附件的装修。因拆迁造成房屋损坏的，承租人应当恢复原状。（1） 因出租人违约而解除合同的，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内的装修残值损失；（2）因承租人违约而解除合同的，承租人无权要求出租人赔偿损失剩余租赁期内装修残值的损失。但出租人同意使用的，应当在使用价值范围内给予适当补偿。 （3）因双方违约而终止合同的，剩余租赁期内装修残值损失由双方按各自过错承担；（4）因不可归责于双方的原因终止合同的，剩余租赁期内的装修残值损失，按照公平原则由双方分担。租赁期届满，承租人无权要求出租人赔偿附带装修费用，但当事人另有约定的除外。《房屋租赁解释》根据房屋扩建是否经出租人批准以及是否办理了合法的建设手续，对房屋扩建适用不同的规则： 1。承租人未经出租人同意进行扩建所发生的费用由承租人承担，出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 2。经出租人同意，承租人同意扩建工程，但双方对扩建费用的处理意见不一致的，按下列情况分别处理： （1）办理合法施工手续的，扩建费用由出租人承担；经出租人同意的，扩建费用由出租人承担未办理合法施工手续，扩建费用由双方按过错分摊。因此，承租人需要扩建房屋的，应当征得出租人的同意，并办理合法的建设手续。同时，应在租赁合同中明确约定扩建费用由谁承担。为了最大限度地维护法律状态的稳定，《房屋租赁解释》规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，无权以承租人不同意为理由要求解除转租合同或者认定转租合同无效。因此，出租人知道承租人未经同意转租的，应当及时行使权利。在实践中，我们经常会遇到出租人因诉讼时效已过而不能主张租金的情况。一方面，由于出租人不知道一年的特别诉讼时效适用于迟延或拒绝支付租金，他认为诉讼时效为两年。另一方面，出租人往往产生误解，认为只要双方的租赁关系继续，租金就没有诉讼时效，这是错误的。 租赁合同为连续合同，租金诉讼时效按每个支付周期计算，承租人应当按照合同约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁期不满一年的，在租赁期届满时支付；租赁期超过一年的，在每年终了时支付；剩余期限不满一年的，在每年终了时支付每年，应在租赁期结束时支付。 因此，如果承租人未能在上述支付期限内支付租金，出租人应及时催促或提起诉讼，以避免一年以上的诉讼时效，这是法律无法保护的。第八，优先购买权的行使与限制。《房屋租赁解释》进一步限制了承租人优先购买权的适用，明确了承租人在下列情形下无权主张房屋优先购买权：（1）房屋共有人行使优先购买权；（2）出租人出卖房屋房屋给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、祖父母、孙子孙女； （3）出租人履行通知义务后，承租人未在15日内明确表示购买的； （4）第三人以书面形式购买租赁房屋并已办理了诚信登记手续。 如果不存在上述情形，出租人在出售租赁房屋时未在合理期限内通知承租人，或者有其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人如何寻求救济？《房屋租赁解释》明确规定，承租人不得主张确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。事实上，什么
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