| 问题 | 承租人优先购买权的例外情况 |
| 释义 |
司法解释第二十四条规定：“有下列情形之一的，人民法院不予支持承租人优先购买房屋的主张：（一）房屋共有人行使优先购买权；（二）出租人将房屋出售给近亲属，包括配偶、父母，子女、兄弟姐妹、祖父母、祖父母、孙子孙女；（3）承租人在出租人履行告知义务后15日内未明确表示购买的；（4）第三人善意购买房屋并已办理登记手续的。”这四条法律理由的规定反对承租人的优先购买权。（1） 共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权，这是基于物权优先于债权的原则。因为共有人的优先购买权是以物权为基础的，而承租人的优先购买权是以债权为基础的，物权优先于债权。理论上，这称为优先购买权的竞合或存在。物权优先购买权优先于债权优先购买权。出租人将出租房屋出售给其配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、祖父母、孙子孙女等近亲属的，承租人不得以近亲属的亲属关系主张优先购买权。也就是说，出租人的近亲也有优先购买权，这种优先购买权先于承租人的优先购买权，可以对抗承租人的优先购买权。值得研究的是，这种基于亲属关系的优先购买权是否是一种新的优先购买权，其法律依据是什么？（三）承租人放弃优先购买权出租人出卖出租房屋的，已经履行了告知承租人的义务。如果承租人未明确表示愿意在15日内购买，将视为承租人放弃优先购买权，我们不应主张优先购买权。15天是固定期限。承租人主张优先购买权的，必须在十五日内表明态度。如果他没有表达清楚，他将被视为放弃了他的权利。（4） 第三人善意取得租赁房屋的所有权。第三人出于善意，不知道承租人的优先购买权，即善意。构成善意取得的，立即取得所有权。如果承租人再次主张优先购买权，将无法对抗善意第三人依法取得的实时所有权。根据司法解释，侵犯优先购买权的救济方式是损害赔偿。这是好事，但损失如何认定，损害赔偿责任如何认定，司法解释没有给出办法。在司法实践中不得操作。关键在于如何计算承租人优先购买权的损失。我的想法是，根据优先购买权产生时的房价和侵权后的房价，差额可以算作损失。另一种方式是参照违约金的一般计算标准确定损害赔偿责任。 房屋共有人行使优先购买权；出租人将房屋出售给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、祖父母、孙子孙女；出租人履行通知义务后十五日内，承租人未明确购买的，承租人不享有优先购买权。如果您的情况比较复杂，律师协会还提供律师在线咨询服务。欢迎您参加法律咨询。你知道吗 |
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