| 问题 | 房屋租赁合同违约责任如何计算 |
| 释义 |
房屋租赁合同中的违约责任如何计算？ I.押金、违约金和损害赔偿金不应重复计算？ 本案中，双方在合同中约定扣除违约金（年租金的5%）、损害赔偿金（三个月租金）和履约赔偿金（29800.00元），原告未退还履约赔偿金；另外，在签订合同时，被告仍向原告支付定金10万元，原告未退还定金。根据盈亏平衡原则，即使被告的行为被认定为违约，原告也应选择上述四种方式之一作为追究被告违约责任的方式。当违约金或定金的“收入”不足以弥补实际损失时，违约方即本案被告人有补足差额的义务。因此，原告不能通过反复累加起诉义务，无故增加被告的责任。第二，损害赔偿金作为承担违约责任的一种方式，具有最终的后置性。根据《合同法》第一百一十二条（继续履行、补救措施与损失赔偿的关系）和第一百一十四条（违约金与损失赔偿的关系）的规定，违约方承担持续履行义务、补救措施、支付违约金和赔偿损失的保证金责任不足以弥补守约方实际损失的，应当赔偿损失。本案原告未按违约金、履约金的扣除额和实际支付的定金追究被告的违约责任，而原告直接要求被告赔偿损失的主张不符合《合同法》关于违约责任的基本规定。此外，被告对损失数额负有举证责任。2008年12月9日起，原告与被告协商解除租赁合同。2008年12月26日，双方就解除租赁合同达成协议。原告签署了终止通知书，确认租赁合同将于2009年1月1日终止。到目前为止，原告还没有对终止合同的意图提出任何异议。在这个过程中，合同双方的意思表示是真实的，属于平等自愿的协商行为，与订立合同是一致的；不存在一方违约的情况，因此原告要求被告承担违约责任既没有事实依据，也没有法律依据违约。第四，原告没有采取补救措施防止合同终止后损失扩大。原告确认，2009年1月1日原告与被告的租赁合同终止后，原告未采取发布租金广告或以其他方式重新租赁房屋等补救措施。因此，在计算原告实际损失时，应适当扣除损失扩大部分。一般情况下，房屋租赁手续可以在一个月内办妥，因此原告的损失不会大于一个月的租金，除非原告允许损失无限扩大。（5） 原告在计算实际损失的基础上的规定不明确，因此可以补充协议或协商合同规定的损害赔偿金的“三个月租金”，这是对可能损害的估计，而不是实际损失金额。因此，直接确定赔偿数额而不考虑实际损失数额是不恰当的。同时，合同终止后，损害才刚刚开始发生。因此，三个月的租金应以合同终止后可获得的租金为准，而不是以前或合同约定的租金。显然，“租金”本身具有不确定性的特点，不能作为货币单位。因此，“三个月租金”不是一个准确的术语，固定价值不能直接作为损害赔偿的数额。根据法律规定，双方可以协商确定具体赔偿金额。 到目前为止是对小编的总结。如果你在这方面有更多的问题，欢迎你来律师网征求意见。律师网提供专业的法律咨询服务，专业的律师团队会解答您的疑问。你知道吗 |
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