| 问题 | 承租人出售房屋的法律效力 |
| 释义 |
承租人出卖房屋的，无权处分，不具有法律效力。 业主是否可以在租赁期内出售房屋。《合同法》第229条规定“租赁期内租赁物权属发生变化的，不影响租赁合同的效力”《国务院意见》第119条第（2）款规定：“私人房屋租赁期内，因出售、赠与、继承等原因转让房屋产权的，原租赁合同对承租人和新所有人继续有效。”。租赁权虽然是一种债权，但为了平衡当事人的利益，兼顾弱者的经济保护，租赁权是物化的，在一定条件下能够抵抗所有权的变更。因此，房屋所有权人在租赁期内有权出售房屋，买受人取得房屋所有权；但承租人有权根据租赁合同继续使用房屋，直至租赁期满，其房屋使用权不受出售的影响，这是合法的“卖不破租”原则。该原则的构成要素如下：1。租赁期间房屋权属发生变化的，新所有人应当尊重承租人对标的物使用权的原始状态。换言之，它必须取代原来的所有人，成为一个新的出租人。2这种变化的原因不仅包括出售，还包括捐赠和继承。租赁物所有权转移时，租赁合同继续存在，除非承租人有解除租赁合同的意思，租赁合同的内容除标的发生变更外，不变。同时，《合同法》第230条规定，房屋所有人出售租赁房屋，应当提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。出租人不按照本规定出售房屋的，承租人可以请求人民法院宣告房屋出售无效。但是，“出售不违反租赁”的原则并不适用于所有承租人。最高人民法院《关于担保法若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人出租抵押物的，抵押物实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”此外，租赁期限也有一定限制。《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超出部分无效。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百一十九条第三款规定：“租赁期限不确定，出租人要求收回房屋自住的，一般允许。承租人具备搬家条件的，责令其搬家；确实难以搬家的，可以给予一定时间找房或者腾出部分房屋”。因此，如果不约定租赁期限，业主可以要求承租人在合理期限内搬家。 如果您还有什么不明白的，不妨向我们的律师咨询一下律师网. 你知道吗 |
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