| 问题 | 如何处理非法转租和孳息 |
| 释义 |
未经出租人同意，擅自转租的，合同无效，原物及其孳息退还出租人。非法转租的效力：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“经出租人同意，承租人可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，出租人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的，出租人可以解除合同。”同时，我国建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》第三十二条规定，未经出租人同意，办理登记备案，擅自将房屋转租的，其租赁行为无效，没收违法所得，并处罚金他将被罚款。作为回应。许多人认为未经出租人同意的转租合同是无效的。我认为这种观点太草率了。至于这两个规范性文件之间的关系，《合同法》是全国人大制定的民事法律关系基本法，其颁布时间远远晚于建设部的《城市房屋租赁管理办法》。最高人民法院对《合同法》的解释（二）合同效力的认定依据法律、行政法规。我国《合同法》以充分尊重当事人意思自治为原则，对无效合同的认定标准作了严格的规定。其目的是鼓励交易，繁荣经济。只有法律、行政法规的强制性规定才能作为确定合同效力的依据，而地方性法规、行政规章一般不能作为确定合同效力的依据。因此，建设部出台的《城市房屋租赁管理办法》中“未经出租人同意并登记转租”的规定只具有行政效力，不具有司法效力，不能作为判定合同是否有效的依据。但是，《合同法》第二百二十四条是否意味着擅自转租合同无效或者效力待定？首先，笔者认为，未经出租人事先同意，转租合同不能被视为无效。因为《合同法》明确规定，确定合同无效必须有法律、行政法规的强制性规定。对于擅自转租的行为，出租人可以随意解除或者不解除合同，法律根本不禁止转租。其次，转租合同不应因为出租人不同意转租而被视为无效。出租人解除原租赁合同前，原租赁合同和转租合同均有效，但转租合同仅对转租人和转租人具有约束力。即使出租人解除合同，转租合同对双方仍具有一定的约束力，转租人可以按照转租合同的规定要求转租人承担赔偿责任。最后，如果出租人不同意转租并要求终止合同，则转租合同将从出租人提出索赔时起终止。转租的有效要件之一是租赁合同的有效存在，即转租人享有租赁权。随着原租赁关系的解除，承租人将不再享有租赁权，也将无法履行转租合同，转租合同将失去存在的基础。但这只意味着转租合同的终止，并非无效。经出租人同意，承租人可以将租约转租给第三方。承租人转租的，出租人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。如果您的情况比较复杂，律师协会还提供律师在线咨询服务。欢迎您参加法律咨询。你知道吗 |
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