| 问题 | 农村房屋能买卖吗？签订的合同有效吗 |
| 释义 |
[案情简介] 黄某是一个村的村民。1999年，黄先生在自己的宅基地上盖了一套房子（有宅基地使用证），建筑面积213.2平方米，拥有村镇房屋所有权证。证书的注册所有人是黄先生。2001年7月，黄先生与李先生（该村村民）签订了房屋买卖协议。协议约定，黄先生将上述房屋全部以6.4万元的价格出售给李先生，一次性付清。付款后，黄先生将房屋所有权证交给李先生。 协议签订后，李先生将房屋款交给黄先生，黄先生开具收据，并将房屋及其村房屋所有权证交给李先生，但未办理产权过户手续。由于与黄先生就房屋产权过户纠纷协商未果，李先生于2013年起诉黄先生，要求黄先生协助办理房屋过户登记。在案件审理中发现，房屋所在地属于集体土地，由黄某所在的村委会经营管理。 [法律解释] 本案中的协议有效。判断有争议的合同是否有效的依据应当是合同法，而不是民法通则。民法通则第五十八条规定了七种无效民事行为，其中第一款第（五）项规定，违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。《合同法》第五十二条第五款规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。也就是说，对原《民法通则》第58条“违法”作进一步解释，尽可能缩小无效合同的范围，这符合《合同法》确立的鼓励交易原则。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第三条规定：“人民法院确认合同效力的，适用合同法施行前成立的合同。合同无效，合同法有效的，适用合同法。”因此，本案应当适用合同法确定诉讼合同的效力。 诉讼合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。《土地管理法》第十二条规定：“依法变更土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”，但法律没有规定合同必须办理变更登记手续后生效。根据《合同法若干问题解释（一）》第九条规定，“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定合同登记后生效的，当事人未办理登记手续因此，法院不能依据《土地管理法》的上述规定认定合同无效。实际上，目前农村宅基地和房屋登记的比例很低，更不用说变更登记了。三是土地管理法规定，农村居民建房使用村里原有的宅基地、闲置土地等土地，应当经乡级人民政府批准。该条例专门针对农村居民的新住房。法律只规定农民建房应当经乡政府批准，但没有规定农村房屋销售也应当经政府批准。因此，法院不能随意扩大法律解释范围，更不能认定买卖无效。而且，《土地管理法》第62条还规定，“出售、出租房屋后申请宅基地的，不予批准”，显然，法律没有禁止农村村民出租、出售宅基地上建造的房屋，也没有对出售行为作出任何限制，但只规定出卖人出卖房屋后不能申请宅基地。到目前为止，我国还没有法律、行政法规禁止、限制农村房屋销售。第四，如果认定合同无效，既背离了诚实信用的基本原则，也不符合稳定社会秩序的法律目的。自2001年本案房屋买卖合同签订并履行至今，已有十多年的历史。在此期间，两家在房屋买卖上没有任何纠纷。如果确认合同无效，显然违反了诚实信用的基本原则，应当是恶意抗辩。而且，从稳定社会秩序、尊重公平交易的原则出发，如果允许相关主体随时无限期地动摇现有的法律关系，对对方是不公平的，这不仅违背了无效合同制度的初衷和立法本意，但也不符合稳定社会秩序的法律目的。你知道吗 |
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